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    房價數據“打架”是漲是跌說不清 樓市陷入搖擺期

    2012-11-29

        10月份的北京房價到底是漲了鹿鼎記,還是降了?

        日前,北京市房協發布,10月份北京新建商品住宅成交均價為2.08萬元/平米,環比下降0.8%。而很快有購房者表示,這與自己的切身感受不一樣。

        一位業內人士甚至說,以前房協在發布數據的時候,都會舉例。但是這次不同,房協沒有拿任何項目個案進行舉例,房協是拿不出降價的項目來舉例。

        一位研究人員也指出,僅從2012年1月份熱銷的項目在10月份的售價進行對比,最高的漲了40%以上,最低的也漲了10%以上,找不到降低的痕跡。

        例如,遠在通州的合生濱江帝景項目9月份售價1.6萬元/平米,10月份售價漲到了1.8萬元/平米。管莊地區的遠洋新悅項目,1月份售價18361元/平米搜狗,10月份售價20820元/平米。
        而10月份到11月份已然是今年房屋供應的最高峰時期搜狗,有33個項目在售。

        亞豪機構副總經理任啟鑫認為,11月到年底的這段時間內房地產市場已經進入銷售淡季,相應樓市供應量也開始出現下行趨勢,房價更難下降。

        任啟鑫表示,愿意在此時間段銷售的房屋,第一類是前期銷量較好項目頻頻加推房源,例如海淀九號與金域緹香等。第二類是久未推新的老項目后期,例如中信新城等。

        任啟鑫分析認為,進入今年以來,不少項目甚至取得了可以媲美調控之前樓市火熱期的銷量,但是取得這一成績的前提則是價格的調整,甚至是大幅調整,部分區域或項目降價幅度高達30%-40%。在這一階段部分不愿降價的項目則選擇 捂盤過冬 方式,以期能扛過調控帶來的價格低迷期。

        而能夠選擇這一方式的多為資金雄厚的大型房企。進入年底階段之后搜狗,隨著大量項目 以價換量 成功之后開始再度調整價格,北京住宅市場價格又逐漸開始進入上漲周期,上述 捂盤過冬 項目也紛紛選擇這一階段入市,分享價格上漲之后的 利是 ,而入市價格相比其前期有所上漲。

        整個市場正在呈現逐步上漲的局面,而調控部門由于換屆等原因,還在穩定原有政策,也并未對新的市場情況做出提前的研判。為了不至于使市場大起大落出現假的信號,進而影響調控部門決策,以至于房地產市場再度陷入不穩定的搖擺期,筆者建議,第一,住建部應該建立房價上報系統的科學指標采集體系,各地房價發布仍需由統計局來負責;第二,嚴格限制高價盤入市,筆者簡單統計后發現,2012年北京市場上在售單價超10萬元的樓盤比例近5%sjz.focus.cn,超5萬元的比例超15%,高價盤對于周邊區域價格的拉動不容小視;第三,增加供應量,今年以來很多城市住宅用地沒有完成計劃,應該繼續加大住宅供地,穩定市場預期。

        目前,北京等主要城市樓市需求仍是剛性需求為主的購買市場,應該繼續堅持限購政策不放松,等待窗口期,設計房地產調控的市場機制。(來源:21世紀經濟報道  作者:葉潛)

        

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