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    房企上市難 房地產迎來PE援手

    2012-11-29

        在國家宏觀金融政策的調控下,原本由銀行通過向房地產開發商放貸賺取巨額利潤的陣地,目前正被侵蝕,誰能最先補充進來,誰就能分享行業大餐。

        日前,成都富基股權基金有限公司(簡稱富基基金)在成都市的 北改 重點項目中拿下沙灣50余畝土地;信保(天津)股權投資基金管理有限公司投資55億元在四川遂寧市打造中華養生谷生態國際度假區……種種跡象表明,在 史上最嚴厲的地產調控 下,房企上市無望,而房地產信托發行日益收緊的背景下,房地產PE則大有用武之地。

        PE助力房地產業

        富基基金執行董事羅劼說,基金已經正式運作了一段時間,在沙灣拿了50余畝土地,這個項目是成都市的 北改重點項目 。 當然,現在富基下屬有諸多新業務,如房地產培訓、管理咨詢等。培訓類業務上將與財大簽約,與其我天天去講基金是怎么一回事,不如讓他們交了學費來聽。

        相對而言,信保(天津)股權投資基金管理有限公司在川進行的房地產PE投資規模更大。該基金已經與保利[簡介 最新動態]成都公司、四川遂寧市河東新區管委會三方簽署合作協議,擬在遂寧市打造中華養生谷生態國際度假區。

        對于上述現象,以專注金融、房地產法律事務著稱的四川泓森律師事務所主任律師趙紹舜認為,房地產行業是一個十分特殊的行業,具有高投資、高收益、高風險的特征。同時,房地產行業又屬于資金密集型產業、資金占用量大、運轉周期長,其健康發展離不開金融市場的強大支持。過去,我國大部分房地產開發企業自有資金不超過20%,嚴重依賴于銀行貸款和其他資金來源,融資模式十分單一。然而,自2011年以來在 限購令 及 國八條 等一連串的樓市調控重拳之下,房地產企業資金鏈高度緊張。 從某種意義上講,銀行信貸收縮也給房地產PE帶來了機遇,因為在國家宏觀金融政策的調控下,原本由銀行通過向房地產開發商放貸賺取巨額利潤的陣地,目前正被侵蝕,誰能最先補充進來,誰就能分享行業大餐。 趙紹舜說,私募股權投資可通過對銀行等傳統投資機構的 身份交接 ,直接面對地產商,展示資本的魔力,從而賺取豐厚利潤。

        在談到我國房地產業私募股權投資的前景時,趙紹舜預計,未來3年中國房地產私募基金總規??赡苓_到5000億元,盡管受到了調控的影響,但目前多數房地產業私募股權投資基金將其目標收益率定在較高水平,基本是20%-25%之間。

        風險共擔考驗運營能力

        羅劼坦言,富基基金現在處于一個 微虧 狀態,但他認為微虧是正?,F象,畢竟才剛剛起步。富基基金目前面臨的瓶頸,主要來自于法律層面,因為國內缺乏基金法,缺乏信用體系,雙方之間沒有信用基礎,從而導致基金身份遭遇 騙子 放高利貸 等懷疑,在募資時遇到了困難,這是國內PE所面臨的最為實質的問題。

        如何在房地產業成功地進行私募股權投資?趙紹舜說,以前開發商是有地就能賺錢,銀行等投資機構是有錢就能賺錢。但隨著宏觀形勢的變化,風險意識和運營能力將是一個成功投資者的致勝法寶。

        在趙紹舜看來,目前我國的人民幣房地產PE主要是從2010年開始發展起來的,多數尚未完成 募集-投資-管理-退出 的完整經營周期。各基金公司的投資能力、盈利能力、管理水平和風險防范能力尚不明朗。 盡管大多房地產私募經理信心滿滿,但我們仍然應該警惕近期房地產信托和借貸出現的延期兌付和預期收益率下滑的現實。 趙紹舜說,目前我國的私募基金一般采取合伙人制,通過股權投資成為地產公司少數股東來介入項目。由于私募基金是真實股權、真實負債,要比單純的債務投資承擔更大的風險,因此,房地產私募基金的投資收益率理應該更高。目前國內的整個房地產基金規模還比較小,無論是房地產信托基金,還是房地產私募基金都沒有出現很大的跨越,所以更加考驗基金經理的運營能力。( 來源:金融投資報 作者:楊成萬 )

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