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    從中央經濟工作會議看2015年樓市政策

    證券時報2014-12-15

      部署明年經濟工作的中央經濟工作會議公報,通篇沒有一次提到房地產,這讓長期遵照調控政策來選擇& ”出牌& ”;的業內人士顯得有點無所適從。但是,沒有提到房地產并不代表不重要。相反,房地產對于經濟的影響,從來沒有像現在這樣明顯。2013年,樓市銷售面積和施工面積已分別達到13億平方米、69億平方米的歷史最高水位,房地產資產市值7倍于股市市值。在努力保持經濟穩定增長的& ”第一要務& ”;下,這個龐然大物哪怕些許下降,對于經濟和金融的沖擊也是不容忽視的。
      以& ”以技術創新為核心的全面創新& ”;為驅動力,以投入少、效率高為主要特征的& ”新常態& ”;,還是需要努力奮斗才能達到的目標。目前及未來幾年,應該屬于向& ”新常態& ”;邁進的過渡期。過渡期內,要實現& ”新常態& ”;對于& ”舊常態& ”;的替代,就要實現對舊模式的漸進去杠桿、去產能和去泡沫的平穩化,以便為過渡創造平穩的經濟金融環境。這其中,樓市呈現出何種運行態勢,是否能夠實現漸進& ”軟著陸& ”;無疑是非常重要的一環。
      因此,明年經濟工作& ”努力保持經濟穩定增長& ”;,以及& ”加強保障和改善民生工作& ”;,都與房地產市場如何走關系非常大;而濃墨重彩闡述的& ”新常態& ”;中,& ”化解高杠桿和泡沫& ”;與房地產的關系更加密切。從12月相繼披露的許多經濟數據來看,明年經濟& ”保底& ”;的壓力不輕,這意味著& ”三期疊加& ”;對于經濟的沖擊仍舊存在,就業壓力、區域性和系統性風險的壓力不容小覷。因此,盡管需要漸進驅動房地產去杠桿、去產能,以便將資金騰挪至新經濟模式上,從而實現產業結構的調整和融資成本的下降,但不能對& ”巨胖& ”;的房地產實施快速的& ”減肥& ”;策略。
      筆者認為,國家對于2015年房地產管理的指導思想可以歸結為& ”政策刺激維持頂部& ”;。言下之意,房地產大周期下行趨勢已經形成,而且邁向& ”新常態& ”;也需要房地產漸進去杠桿、去泡沫,但是基于其對經濟保底和金融風險的沖擊,需要政策一定程度的刺激來讓這個& ”龐然大物& ”;在頂部保持一段時間,并實現緩慢地回落的目標。
      因此,2015年樓市將繼續堅持& ”去庫存& ”;的政策思路。盡管& ”9.30& ”;房貸新政、全國及各地公積金新政和11月下旬的降息,使得重點城市樓市成交環比回升40%以上,但從全國來看,樓市對于政策刺激的彈性已經下降了。今年1-11月份,全國商品房銷售面積同比下降8.2%,降幅比1-10月份擴大0.4個百分點,結束了之前降幅收窄的趨勢。因此,重點城市對于政策刺激更加敏感,而全國范圍樓市下滑趨勢難改。目前,全國商品房施工面積71億平方米,其中90%沒有銷售出去,相當于6年的銷售規模。近年來,中西部、西南和東北等區域呈現& ”供給增加、人口流出& ”;的態勢,很多城市(特別是非省會城市)商品房消化周期在2年以上。因此,2015年去庫存依舊是樓市政策的主題之一。
      為了實現樓市& ”去庫存& ”;,2014年下半年,特別是四季度以來降低住房交易成本的一系列措施(如降低二套房貸利率、盤活公積金等)將會在2015年繼續堅持。同時,在此基礎之上,2015年住房交易稅費有望降低,這不僅是加速庫存去化的利器之一,也是降低住房消費成本的必然選擇?,F行的住房交易稅費(契稅、營業稅、所得稅和中介傭金),還停留在過去10年調控期間打壓性稅費政策工具上,限制炒房和不合理需求(低于5年的住房流轉)的初衷與目前樓市形勢向左。
      目前,房產證不滿5年的住房交易,要繳納房屋總價9%-12%的總稅費。也就是說,一套200萬總價的房屋,若房產證不滿5年就交易的,要繳納20萬左右的稅費,如此高的稅費是住房消費和& ”去庫存& ”;的最大障礙。而且,& ”9.30& ”;房貸新政對于改善型住房需求支持的指示并沒有落地,除了改善型房貸利率無法按照首套房貸利率執行外,改善型住房消費稅費成本過高也是主要原因。因此,為支持改善型住房消費,預計在2015年,對于個人購買非普通住房全額征收營業稅的時間限制,將從過去& ”不滿5年& ”;回歸到& ”不滿2年& ”;。
      & ”促進多樣化、個性化消費& ”;是2015年經濟& ”新常態& ”;的首要特征,盡管其中并沒有提到住房消費,但如果聯想到今年10月29日國務院常務會議所提出的,促進包括住房消費在內的6大領域消費擴大和升級的政策,同時考慮到政策的連續性、穩定性,我們沒有理由將住房消費排除在& ”促進多樣化、個性化消費& ”;框架之外。沒有基本消費,也就沒有多樣化消費;而且,屬于基礎消費范疇的住房消費,也是多樣化消費的載體。
      目前,盡管城鎮家庭已經實現了戶均一套房的目標,但凡是去過發達國家的人都能體會到,我們在居住質量、居住品質、居住環境上與發達國家存在非常大的差距。未來,促進存量住房公共配套更新、智能城市和社區、住區適老化改造、物業管理升級等等都與房地產密切相關,不僅是住房消費的內容,而且也是住房消費升級的體現。因此,2014年促進住房消費的政策,將會在2015年得到延續,而且在政策上會將住房購置消費以及居住生活消費密切聯系起來。
      同時,作為我國政策性住房金融的唯一工具,公積金在降低住房交易成本、促進住房消費的功能上還遠遠沒有發揮到位。目前,國務院已經責成住建部修訂《住房公積金條例》,預計2015年住房公積金在提取、貸款上的門檻會進一步降低,在省級統籌的基礎上實現異地流轉和貸款也有望獲得突破。
      最后,繼2014年的改革元年之后,2015年是改革的關鍵一年,也是& ”十二五& ”;收官之年和& ”十三五& ”;開局準備之年,房地產領域的一些改革措施會獲得實質性進展。首先,在戶籍制度改革、土地制度改革、居住證制度改革上,2015年會實現明顯進展,結合公積金異地流轉的實現,明年非戶籍人群購房政策環境會更加寬松,這對于促進住房消費、實現& ”去庫存& ”;也將有積極意義。另外,在2014年實現立法、建立機構的情況下,2015年的不動產統一登記將在信息系統建設上取得進展,至此,不動產統一登記的準備工作全部就緒,這為未來全面開展不動產統一登記打下基礎。

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