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    樓市告別“黃金時代” 政策風將往哪兒吹?

    新華網2014-12-11

      2014年,樓市一改往日高歌猛進的姿態,投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續回落,市場分化明顯。與此同時, 去行政化 調控趨勢日益明朗。告別 黃金時代 的樓市將何去何從?
      別了, 黃金時代
      2014年,樓市變化速度,顯然超出市場預期。國家統計局公布的70個大中城市房價數據,可謂一個直觀的觀察窗口。
      一季度,70個大中城市,有一半還處于環比溫和上漲,然而從5月份開始,房價環比下降的城市個數持續增加,5月35個、6月55個、7月64個、8月68個、9月、10月均為69個。
      不僅新建商品房如此,二手房價格環比下降的城市也持續增加,特別是到9月份,70個大中城市的二手房價全部呈環比下降態勢。
      房價的變化,直接影響購房者的心理。北京居民王勇一直想買西四環外的一套二手房。然而從年初的每平方米4萬元到如今每平方米3萬4千元,不斷變化的房價讓他一直處于觀望狀態。
      一系列房地產市場的數據也在持續走低。開發投資增速放慢,1至10月份比1至9月份回落0.1個百分點。房屋新開工面積下降5.5%,作為傳統銷售旺季的 金九銀十 風光不再;庫存居高不下,10月末,商品房待售面積比9月末增加1091萬平方米。
      面對樓市種種變化,不少業內人士感慨,中國房地產行業輕松賺錢的 黃金時代 已經結束。
      國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員邵挺表示,中國房地產市場和中國經濟一樣,都已經進入了一個新階段,即 供需總量基本平衡、區域結構差異擴大 。
      政策風,將往哪兒吹?
      從 政策很復雜,市場很簡單 到 政策很簡單,市場很復雜 ,2014年,樓市與 行政化 調控方式漸行漸遠。
      一個具有代表性的現象就是,行政色彩濃郁的限購政策逐步退出部分城市。限購的保留與取消,被業內人士視為對2014年政府工作報告提出的 分類調控 的落實。
      住房城鄉建設部新聞發言人倪虹明確表示: 用市場的手段調控市場的問題,這將是下一步調控的主要方向和手段。
      部分受訪專家表示,經濟 新常態 要求中高速增長,這對于房地產而言是利好,可以讓市場慢慢去調節自己。
      對于步入新常態的房地產市場,不做過度反應,并不意味著政府不作為。特別是在當前宏觀經濟面臨下行挑戰的背景下,在堅持抑制投資投機性需求外,更要注重滿足居民的合理住房需求。
      2014年下半年出臺的一系列政策對此均有所體現。比如房貸新政策要求 對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸款政策。 住房公積金新規定中要求推進異地貸款業務,公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房。
      清華大學房地產研究所所長劉洪玉說: 在抑制住房投機需求的同時,支持和鼓勵使用需求,就能保持房地產業的經濟規模,對宏觀經濟穩定增長作出貢獻。
      專家還建議,在中國房地產市場告別高速增長的 黃金期 ,房地產投資量、竣工量和新開工量等各項重要指標的峰值已經到來的情況下,尤其要注重房地產泡沫的抑制和防范。
      走勢圖,如何描繪?
      走向新常態的房地產市場,呈現在大眾面前的將是一幅怎樣的走勢圖?
      從當前來看,銀行房貸新政、央行降息等政策出臺,猶如給房地產市場注入了 強心劑 ,自10月份以來,冷清的樓市有了些許變化。
      10月份部分城市二手住宅價格環比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環比均停止下跌。其中,北京二手住宅價格環比上漲0.3%,上海、廣州、深圳環比均持平。
      對于房價環比降幅收窄,國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為,與各地房貸政策調整,房企為消化庫存繼續加大推盤力度,部分購房者選擇入市這些因素有關。
      樓市是否會全面回暖?部分受訪專家給出的答案是否定的。他們認為,由于不少城市庫存依然高企,加之土地消化周期過長,需求過度透支,房價調整尚未到位。因此,市場短期回暖不具可持續性。
      中原地產首席分析師張大偉說: 一二線城市,樓市資金面將明顯好轉。三四線城市因為庫存絕對值過高,這種情況下,即使信貸刺激,出現全面回暖的可能性也不大。
      此外,對于信貸政策對樓市的刺激作用,業內人士并不表示樂觀。北京市房地產協會會長陳志(微博)認為,作為非對稱降息,央行的此次政策會帶來預期性的微刺激,但市場短期內尚未顯示其影響,就預期而言,降息作用有限,未來樓市難言樂觀。
      就中長期而言,專家認為,從全國的房價收入比、戶均住房套數、居民收入增速等指標觀察,中國房地產市場仍具備實現平穩發展的條件。

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