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    聶梅生:當前形勢依然嚴峻景氣指數回到歷史最低點

    中國房地產網-中國房地產報2014-12-09

      ■本報記者張郁唯北京報道
       即將迎來的2015年中國房地產市場并不會高歌猛進,而仍是加速去庫存的一年,到明年二季度或有回轉機會。 12月3日,在中國寫字樓綜合體發展論壇上,全聯房地產商會創會會長聶梅生這樣表示。


    全聯房地產商會創會會長 聶梅生

      同時,聶梅生對目前房地產形勢及政策方向進行了分析。
      中國房地產報:請分析下當前房地產行業的形勢?
      聶梅生:當前房地產行業市場層面依然嚴峻,我用 嚴峻 這個詞是經過謹慎思考的。房地產市場從全年第一季度高位盤整,到二季度開始平均房價逐漸進入負增長,一直持續到現在,體現了一種軟著陸的態勢。城市、地區、企業間的差異化加大,形成了很大的市場分化態勢。一線、二線、三線、四線城市的所有房地產企業資金全線趨緊,去庫存壓力加大。
      當前已經回到了2008年的歷史最低點,中國房地產景氣指數2009年1月份是94.74,今年10月份的指數是94.76,兩個數字幾乎是一樣的。
      中國房地產報:你怎么看近期出臺的放開限貸及降息的政策?政策對市場的影響如何?未來是否還會有刺激政策出臺?
      聶梅生:我們可以看看房地產投資和國家固定資產投資之間的關系。
      房地產投資的紅線在今年是長時間處在國家固定資產投資之下,國家固定資產投資作為拉動經濟的第一駕馬車對國家GDP的拉動作用不可忽視。而房地產投資在國家固定資產投資中占20%甚至以上的比例。長時間來房地產投資對國家固定資產投資形成重大影響,今年以來一直是負拉動,并且這個負拉動往下拽的力度很大,實際就造成我國固定資產投資的增幅降低。
      這種情況之下,再不對房地產出手實施一些馬上見效的定向刺激,那么今年GDP實際上就面臨7.5%的增幅不保。 9 30 貸款新政的出臺我個人認為是跟這個有關系的。
      我們可以看看大城市新建住宅的環比價格指數,9月份所有城市環比還全是負的,10月份北京、南京、深圳、成都四個城市環比已經漲了。 9 30 貸款新政出臺之后對市場起到很好的支撐作用,11月份我看數據更多城市在漲。房地產行業和資本市場密切相關,貨幣政策調整對市場的影響立竿見影。未來我認為可能還會有一些政策出臺。
      中國房地產報:在這么嚴峻的形勢下,房地產行業在未來一段時間會呈現什么態勢?
      聶梅生:從去年1、2月份,房價18.8%的同比漲幅,到2013年12月份7.7%的同比漲幅,這個趨勢明顯是下降的。我當時就覺得2014年不會太好,但誰也沒想到今年房價同比漲幅出現了急跌,下來之后再上去就難了。
      但是我覺得形勢還沒有那么可怕。原因是,我們可以看到10月份及11月份的數據還是在回暖,軟著陸的情況開始出現,房價同比漲幅指標越來越靠近零,也就是說房價同比去年不漲不跌,那也很不錯了,因為去年漲了那么多。軟著陸、回零然后去庫存,明年二季度期待能有轉機。當然這個軟著陸消化庫存的過程也是會比較痛苦的。
      中國房地產報:對于企業,下一步發展有哪些方向和建議?
      聶梅生:改革才能發展,創新才能帶來進步,改革加上創新就能勝出。習近平主席在APEC會議上說到的這段話深入人心,也恰恰得出今天的主題,因循守舊是沒有出路的。房地產行業想要進一步發展,一定跟改革有關系,好多掣肘不是我們企業能解決的,也不是一個政策可以解決的。比如土地問題和金融問題,這兩個問題不解決,房地產行業想發展就很難。
      相比之下,金融改革要比土地改革走得快得多。目前,金融改革已經非常清楚了,比如12日我要和中國證券基金業協會討論REITs怎樣啟動,還要談到持有型物業的租金怎樣能和資本市場聯系起來。實際上,美國上一輪金融風暴以后,美國的REITs也在下跌,但是最開始帶領美國的這一輪的房地產復蘇,恰恰是長期持有型物業,REITs這塊和MBS這塊往上走,帶動了現在這一輪美國房地產的復蘇。
      上游需要改革,下游需要創新。中國房地產行業投資每年達到8萬億元,這其中包括一部分土地出讓金。
      智能化、綠色建筑、產業化,這三塊應該組合起來,誰能夠結合起來誰就能走出去。此外,在互聯網經濟、互聯網思維、互聯網金融大勢下,房地產行業怎么跟互聯網握手,怎么樣跨領域發展,這方面也值得思考。
      中國房地產報:你認為土地改革為什么難以推進?
      聶梅生:土改之所以難,是因為地方政府對土地財政的依賴太大。
      2004年,全國有5000多億元的土地出讓收益,去年是4萬億元,這已經占到正規財政60%~70%,如果沒有土地出讓金,那地方政府怎么辦?一時半會根本沒有替代收入源。
      除了這4萬億元的土地出讓金,還有土地抵押貸款。土地抵押貸款84個城市是7.6萬億元,全國600多個城市的土地抵押款足以把銀行綁得死死的。而之所以銀根改革走得比較快,主要是因為土地抵押款的問題。如果房價下降,地價下降,這84個城市的7.6萬億元的土地抵押款就麻煩了。抵押不值錢了,把金融綁進去了。所以就可以理解為什么現在金融體制改革走得那么快,為什么要做資產證券化、抵押貸款證券化、MBS,抵押貸款必須拿出來放到證券市場上去。這個問題比較復雜,和地方政府、銀行都有關系,所以土改這個事情沒有那么簡單。
      如果土地財政的問題不解決,地價將永遠領跑房價,越跑越快。像北京、上海這樣土地非常緊張的城市,房價下降確實是非常善良天真的美好愿望,但這是不可能的。
      近期關于農村土地這塊有些很好的政策開始出臺,土地改革也一步步在走,但也確實是比較難的。

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