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    10月經理人信心微升 加大去化變相降價

    中國房地產網-中國房地產報2014-10-09

      ■中房MCI指數研究中心
      李紅梅/文
      金九銀十季,經理人信心保持平穩增長。中國房地產報調查結果顯示,10月中國房地產經理人信心指數(China Real-Estate Manager Confidence Index,簡稱中房MCI指數)小幅提升,環比提升1%至81.12。
      隨著限購的進一步松綁以及限貸松綁預期的提升,樓市現回暖跡象。接受中國房地產報調查的多位職業經理人本月信心基本與9月持平。更多的開發商對于調整期市場已經表現淡定,認為今年的 金九銀十 差于往年,不會出現爆發式增長。
       根據市場情況調整,該降就降。 在年度銷售目標的壓力下,以價換量的銷售策略得到了多位經理人的認同,有部分開發商也將全年推貨重點放在9月和10月,以沖刺全年銷售任務。
      下一階段,職業經理人最關心的有兩大問題,一個是資金問題,國家是否會出臺一些政策,尤其是財政政策來對房地產商提供一些支持。另一個是國家宏觀經濟是否能夠回暖,以刺激消費者的消費情緒和能力。
      旺季不旺
      與往年 金九銀十 不一樣,今年的 金九銀十 ,許多購房者出現觀望心態, 十一 或許會成為部分人出手的一個時間節點。
      從調查結果看,10月房地產職業經理信心指數與9月差別不大,出現1%的漲幅。約有接近一半的職業經理人信心出現小幅上漲,35%左右經理人信心與上月持平,還有約18%的經理人信心微降。
       今年的市場比往年冷淡,融資環境還是比較緊。 五礦建設董事總經理何劍波認為今年的 金九銀十 不同于往年。
      新城控股副總裁歐陽捷認為,與2014年9月份相比,市場蛋糕不會再像過去一樣大,有些城市的蛋糕甚至在縮小,滬寧線五個主要城市從南京到上海,上半年的成交量下滑在21%~38%。不過,他表示新城控股旗下的新城地產今年上半年逆勢增長35%。
      中建五局董事長魯貴卿判斷,整體形勢不會有大的變化,在四季度,特別是上市房企會加大推盤力度。 對于銷售政策會樂觀一點。 在中房集團董事長沈東進看來,根據目前代理商反饋的信息,各地樓盤的銷售情況依然是去化緩慢,大部分城市的開發商都已開始采用做金融產品等方式變相降價,重慶的萬科甚至已經采取了直接降價的促銷手段。
       目前雖然大部分城市都取消了限購政策,但是對于開發商和購房者的貸款政策依然沒有放松,部分開發商已經出現了資金鏈危機的情況。目前來看,地方政策無法刺激樓市回暖,這使得購房者的觀望情緒愈加嚴重,因此如果沒有重大政策和市場環境的變動,我認為四季度房地產市場依然會處于冰封期。 沈東進說。
      今典集團董事長張寶全的表達更直接。 如果說9月份市場還會對今年抱有幻想,那么接下來的10月份,就是幻想破滅的時候。 他認為,這次市場低谷并不是外部經濟環境和房地產政策導致的,而是市場自發形成的。隨著房地產稅的出臺,人們買房投資的意愿會大大減少,現在買房的基本都是剛需,所以,以往的 金九銀十 不會出現,即便10月份大家買房,也主要是剛需客戶。
      以價換量
      對于調整期的市場,開發商已經逐漸學會了適應規則。靈活的定價策略被大多開發商選用,或明或暗地降價跑量已是不爭的事實。
      朗詩集團董事長田明認為,在成交不足的情況下,很多開發商的房子賣不掉,就會產生現金壓力。一些企業為了資金流就會降價,一旦降價,就會帶動周邊的樓盤降價。至于在潛在的市場降價壓力之下,朗詩是否也會加入降價行列,田明回應道,要看市場情況來調整,行情該降的時候就降。
      包頭的部分開發商亦表示,正在 以價換量做促銷 。
       開發商降不降價不是戰略性的問題,是每個開發商不同的策略性問題。 旭輝集團董事長林中說,公司今年的銷售目標前面已經完成了60%,后面只剩下40%,銷售壓力不大。因為銷售壓力比較小,加上公司有四十幾個項目,所以不會每個項目都降價,一定會采取隨行就市以及靈活應變、一城一策的銷售策略。
       我們認為活得久比活得好更重要。我們會加強對樓盤的定位和渠道的拓展,在渠道上會加大一些力度,采用各種各樣的銷售渠道。 歐陽捷說,比如說跟電商合作,采用一些有針對性的銷售渠道,包括一些線下的圈層營銷等,主要是通過自己的能力達成銷售目標。公司的策略則是穩發展,從整體的經濟環境考慮,適度穩健發展比激進更加重要。
      從市場反饋的信息看,一些大開發商已在調整價格,加速去化。
      遠洋地產總裁李明也公開表示, 下半年遠洋地產將合理調整產品結構,以主流產品為主,定位剛需及剛需改善客戶,采取靈活的價格策略,促進完成全年400億的銷售目標。 萬科也在某項目開盤當日推出了包括1萬抵8萬、 淘萬行動 賬單抵房款1萬元、按揭付款9.8折等在內的優惠。
      田明認為,這次調整可能持續兩到三年的時間,并且會伴隨著行業的洗牌,但是不會出現斷崖式下跌。一方面是因為中國房地產市場總的需求量還是很大,有需求支撐。另一方面則是中國有比較強勢的政府,不會坐視不管。
      金融政策成焦點
       現金流和融資渠道是我下一階段最關心的問題。 藍城中國執行總裁傅林江說,如果限貸放松將會在一定程度上刺激市場。
      在調查中,多位職業經理人不約而同談到了對金融政策的關注。
      事實上,在各地樓市 限購令 相繼退出之際,限貸政策松綁的呼聲開始愈演愈烈。9月22日以來,有關工、農、中、建四大行放開限貸的傳聞持續發酵。雖然上述大行紛紛辟謠,不過, 將放寬首套房貸認定標準 的消息仍然從不同渠道傳開。
       限貸松動對于購房者和開發商來說都是一個利好消息。 何劍波說。
      河南新田置業有限公司總經理馮常生認為,樓市政策的延續和改觀,都會給房地產市場帶來影響。對于市場上房貸政策放松的信息,如果放松首套房貸政策抑或逐步放松、部分放松以至落實,可為購房者帶來更多的購買信心,也有助于增強購房者的支付能力,將進一步促進房地產市場消費。
       進入10月份,隨著天氣由熱轉涼,看房、購房的人數可能會增加,取消限購、放松限貸等一些確定或待確定消息,某種程度上也可為樓市和消費者帶來利好。跳躍式趨勢顯現的可能性較小,房地產市場、樓價、成交量價等會平穩發展。 河南和諧置業有限公司總裁吳肄群說。
      河南星聯置地(集團)有限公司副總經理李濤同樣認為一些城市取消限購、房貸政策松動會利好市場,剛需和改善型住房可在10月得到進一步釋放。
       對于商業地產而言,關鍵在合理的配比和資金的周轉。 寶龍集團總裁許華芳說。
      林中認為,像中大型的上市企業,其實都不僅是面臨著資金壓力,核心還是要完成年度目標,完成對資本市場的承諾,還有平衡好自己各項指標的表現。
      

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