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    央行或取消限貸,將引發樓市由弱轉強

    明源地產研究院2014-09-23

      限貸取消?說是房貸還清,二套房可作首套房來買,享受首套房的首付比例和貸款利率。這著實驚呆了一眾小伙伴,事實真如此還是我在夢游?讀完本文便可斷定是否夢醒時分了。
      傳聞中昨晚四大行(中建工農)會出政策,說是房貸貸款余額還清都算首套房,但筆者等到凌晨也沒見政策出臺。卻只見著名財經評論員楊紅旭相關言論的微信微博漫天飛舞, 首套貸必松,認房不認貸,二套普通房貸,會逐步成為現實。
      其確切之口吻,耐人尋味,老楊甚至還聲稱央行已通知四大行放開限貸,鼓勵首套房貸款、同時二三套也可恢復至基準利率,預計今天上午10點后傳達至相關部門。真的?
      一、 放松限貸 傳聞層出不窮(你這是在試探我么?)
      今年8月中旬,就傳聞上海放松限貸,后未證實則不了了之;9月初招商銀行放松限貸的消息又起漣漪,甚至還列舉了4種政策放松情況,其中一種為 之前全部貸款結清(不限次數),此次即可按首套辦理,利率基準 ,于是松限傳聞越傳越真,后招行總行回應 絕對不可能 ,才斷絕了空穴來風之余音。
      后有第一房產網報道9月9日起農行首家取消限貸,甚至還有房貸還清可享首套房按揭政策之細則,農行作為四大行之一解除限貸這等大事,卻也寥寥數筆,幾句帶過,再無后文。
      此外還有湖北、四川、福建等發布省級救市文件,在信貸政策上有所松動。實際上卻是救市信心提振作用大于松綁限貸的實際作用。
      二、被忽視的銀行心態(人家可不樂意了)
      房地產界離不開銀行界卻又經常忽視人家銀行的感受。限貸放開及鼓勵首套房貸款等政策放松,看著是房地產的事兒,實際上呢?
      其一,銀行通過信托、基金等多種 放貸 渠道正在獲取更高的收益率,比 放貸 給購房者 暴利 多了額。如果二套房三套房首付按首套房付3成、基準利率,那銀行也不得不考量收益率的問題。
      比如,據媒體報道某私募人士透露,目前募資較難的PE行業需要通過銀行等第三方來完成募資,而銀行將優質客戶引向PE基金所獲取的收益率非??捎^,包括基金管理費和基金收益。
      其二,因為金融系統是垂直管理,地方政府無法干預商業銀行經營,乃至是否放松限貸。
      三、限貸全面放松尚需時日( 限購 哥都撐了3年多,你懂的)
      在2011年底就有所謂人民大學報告稱 限貸 限購 2012年或相繼放松,而這限購解禁實實在在 砸 下來可是3年后了,比如南京限購令就持續長達3年7個月。
      與此同時,銀行系統對樓市風險也不無擔憂,據從上市公司半年報,今年上半年16家上市銀行中有15家銀行的不良貸款率上升,隨之而來的是這16家銀行上半年平均凈利潤僅13.85%增長,比去年同期下滑2%。
      此外,某些三四線城市 棄房斷供 的風險已經出現銀行信貸資產質量下滑,房地產必然被緊盯,直接影響二套房貸放開乃至作為首套房享受利率優惠。
      四、房地產稅收漏洞遠非限貸放開所能補(有洞不補,非禮也)
      縱然限貸令如此嚴格,大量的信貸資金還是通過各種曲線救國的途徑進入到房地產領域,而房地產稅收體系一直以來的漏洞,放任了大量投機者手持巨量房產而無需付出足夠稅收代價,而限貸一旦松懈,信貸資金再次蜂擁,那房價暴漲就是分分鐘的事情了,正如幾次準確預言中國貨幣政策的著名財經評論人朱大鳴所說的,這將沖垮抵御房價的最后一道大壩。
      由此是否可以說,限貸放寬,少數人獲得購房金而樂呵了,中國經濟的三峽大壩可能要遇險了?希望這不是危言聳聽。
      五、限貸放松,假離婚恐不減反增(假離婚=政策晴雨表)
      限購令沒能遏制房價,限購解禁也沒能讓房價如預期般回升,為買房而忙著開單身證明、辦理假離婚的夫妻們這下傻眼了,而當前的限貸一旦解禁,又將是何種情形?如果放松限貸能降低 離婚率 ,那也不失為好事一樁。但實際上呢?
      離婚率幾乎成樓市政策的晴雨表,有網友總結的好:房價越高,離婚率就越高。調查發現,近年來一些城市的房價和離婚率總體上維持著相同走勢,比如在房價回落的2008年和2011年,離婚率有所降低,而近3年來離婚率則年年攀升。如果真如上一條所說,房價會因限貸解禁而突破勢頭猛漲,那么離婚率又要堪憂了。
      六、限購是資格門檻,限貸是資金門檻(首付3成也無力)
      有錢的沒資格,有資格的沒錢,哪種更難受?
      限購解禁的城市那么多,卻并沒有對樓市復蘇有明顯的提振作用。有業內人士稱,取消限購不會逆轉市場,只會對購房者的觀望情緒有所影響,加速出手,但這塊在改善型產品上可能有更明顯的反映。
      而未被 限購 阻攔的剛需客戶,缺的是貸款,那遲遲湊不齊的首付,即便只有3成,也夠他們鬧心的了。

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