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    全球房地產市場泡沫危機態勢擴大 各國必須嚴正以對

    贏商網 行業觀察2014-07-03

      全球房價持續上漲,已成為國際共同關注的議題。國際貨幣基金最近也提出警訊,指出多數國家的房價相對于家庭所得與租金,已大幅超出歷史平均值;尤其比利時、加拿大、澳洲、挪威與瑞典,都是明顯例子?;旧?,全球房市的泡沫危機,已在擴大中。
      極度寬松的貨幣政策造就了極度低廉的資金成本,全球八十年來最低的利率更因此創造不動產市場榮景,或甚至是泡沫。有辦法借到錢的人,在這一波金融海嘯過后的五年間,借著房地產(專題閱讀)的投資,著實讓財富三級跳,更是財富分配惡化的主因之一。
      房地產價格的飆漲,不但是許多人的痛,更對金融市場的穩定造成威脅。美國雷曼債券的倒閉,源于美國次級房貸的無限擴張;而其后房地產泡沫(專題閱讀)破裂、房價崩跌,不但創造銀行巨額呆壞帳;更透過不動產抵押債券衍生產品的杠桿效應,引爆世紀金融巨災。更令人擔心的是,即使2008年的這一幕仍記憶猶新,但因為搶救經濟最快的方式仍是印鈔票,所以五年下來,全球資金再度泛濫,程度較金融海嘯之前,有過之而無不及。
      全球幾個有 房產泡沫嫌疑 的國家,在近一兩年來引發關注;擔心利率反轉回升時,是否就是泡沫再度破裂的關鍵點。這些國家,當然并不令人意外地,都曾經以大量貨幣發行的方式,去應對金融海嘯的沖擊。但是,即使擔心泡沫擴大,但因為擔心經濟復蘇不夠穩健,因此至今仍沒有哪個國家改采緊縮的貨幣政策,充其量也僅是微幅調升利息,并輔以對房地產市場緊縮信貸,期能讓已成形的泡沫,逐步冷卻下來。
      但這真是一個很大的挑戰。當景氣過熱,或是某一資產市場,如股市、房市過熱時,最理想的狀況當然是所謂的軟著陸;只是雷曼倒閉所展現的硬著陸,告訴大家理想的狀況并不見得能達到。世界銀行及國際貨幣基金分別在今年6月對房價漲幅過高提出警告。國際貨幣基金甚至于6月11日推出 全球房市觀察 ,依據其 全球房價指數 報告,去年51個國家/地區中有33個國家/地區房價上漲,其中尤其新興市場房價漲勢驚人。而在西方大國中,英國則因倫敦房價飆漲,以及可能是西方第一個調升利息的國家,或因此戳破泡沫,備受矚目。
      為期待能達到軟著陸效果,英國前幾天也針對房地產借貸祭出緊縮政策?;旧?,英國央行設定了一個符合國際貨幣基金建議,限制銀行放款時的貸款與所得比例。自今年10月起,英國銀行房貸中貸款所得比高于4.5倍的貸款金額,不得超過該銀行新增房貸總額的15%。除此以外,規定房貸申請人須通過一個 壓力測試 ,確保即使利率上升三個百分點,借款人仍能具備還款能力。
      英國對房地產市場設限,主要著眼點在于維系金融市場的穩定,希望不要因為房產泡沫破裂而拖垮銀行;但相較于英國或歐洲,事實上亞太地區已超越歐洲,成為全球最大房地產投資市場。依據不動產顧問公司戴德梁行(DTZ)的報告,去年亞太房產投資市場年增長率達9%,規模增至46億美元,勝過只增長2%、規模44億美元的歐洲市場;其中中國市場過去十年來的年復合增長率高達32%,更已取代日本成為亞太規模最大的房產投資市場。房產泡沫的威脅,實必須嚴正以對。

    (作者現任香港北威國際集團董事總經理)

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