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    金隅嘉業:自住房運作只能靠壓縮銷售周期

    中國房地產網-中國房地產報2014-06-24

      ■本報記者徐妍北京報道
      中國房地產報:作為首批參與自住型商品房建設的房地產企業,金隅嘉業的自住型商品房目前進展情況如何?
      陳玉謙:作為北京市第一個進行公開搖號工作的自住型商品住房項目,金隅匯星苑于本周開始公開搖號。
      另外一個項目,施工許可證已經取得了,預售許可證也已經具備申報條件了。兩個項目的手續審批可能會相差約一周的時間,基本是同步的。最快的話,第二個項目會在6月下旬得到預售證審批,取得預售證后會提前三天公示搖號時間。
      中國房地產報:在金隅嘉業兩個自住型商品房項目的銷售中,接受組合貸款的方式是企業層面要求的嗎?還是對自住型商品房的信貸政策傾斜?
      陳玉謙:金隅嘉業兩個自住型商品房項目在銷售中接受組合貸款,主要考慮到自住型商品房客戶的實際情況,作為開發商不對貸款方式做限制。政府和銀行方面目前沒有針對自住型商品的信貸傾斜政策。
      中國房地產報:自住型商品房是北京首創的一種介乎于保障房和普通商品之間的 中端保障 產品,在全國范圍都沒有先例。金隅嘉業方面如何看待這種新型的產品,對于房企來說運作這樣的項目有何意義?
      陳玉謙:金隅嘉業在北京一直在做保障性住房的開發建設,也是北京市最大的保障性住房開發企業,經濟適用房、兩限房、廉租房、公租房等產品均有涉及。到底開發過多少保障性住房,金隅嘉業官網公布的數據是總規模470萬平方米。從金隅嘉業的產品體系來講,我們有保障性住房、自住型商品房、商品房及商業項目。在經營運作中,保障類住房和自住型商品房產品不一定掙錢,但是自住型商品房產品可以為企業貢獻穩定現金流,增強抗風險能力。
      作為企業運作來講,房地產市場宏觀形勢,我們的產品體系如果有保障類住房和自住型商品房,這兩部分產品可以穩定地貢獻現金流,這樣商品房市場即便有下行風險,企業受市場變化沖擊的抗風險能力也會變強。
      中國房地產報:目前按照北京市方面的相關規定,自住型商品房與普通商品有30%的價差。在金隅置業來看,自住型商品房以何種方式運作能夠彌補利潤差?
      陳玉謙:作為北京市第一批正式入市的自住型商品房項目,我們認為效率對運營來講是至關重要的。對于自住型商品房項目而言,銷售價格、土地、成本投入固定,銷售額同樣也是固定的。因而,只有壓縮銷售周期,快速回款、快速周轉,才能夠達到企業的運營目標。
      以金隅嘉業的兩個自住型商品房項目來說,拿地時間分別在2013年12月和2014年1月,我們計劃是在6月底前完成搖號、選房,控制在六七個月的銷售周期。應該說,我們對目前這兩個自住型商品房項目的銷售節奏還是比較滿意的。
      在北京,普通商品房項目需要從拿到地到第一次開盤平均一年時間,不同開發商、不同團隊效率不一樣,像萬科這種企業在北京銷售周期能做到9到10個月?,F在看來,快速是做自住型商品房的唯一方式。我們以前做過很多保障類住房,跟自住型商品房的邏輯是一樣的,一樣的成本固定、銷售價格固定,只能通過跟自己的公司團隊、營銷團隊要效率,以效率換效益。
      中國房地產報:作為首批參與自住型商品房建設的企業,金隅嘉業是何種背景下進入自住型商品房市場的?在首批兩項目銷售完結后,金隅嘉業是否會繼續自住型商品房開發?
      陳玉謙:是否更多地參與自住型商品建設,不是企業想參與就能夠參與進來的,很多土地我們拍不到。很多自住型商品房地塊都是多番競拍才能拍到手的,我們也在衡量企業自身的資金狀況,如果資金狀況允許也會繼續積極參與。
      目前金隅嘉業的兩個自住型商品房項目此前是屬于企業自有工業用地,比較特殊。2013年年底,北京市政府出了一個鼓勵國有企業利用自有用地建設自住型商品房的政策,我們是響應了這個政策,剛好我們企業也有兩塊比較合適的用地,向政府申請,北京建委方面就批了,包括北京市住建工集團的百子灣自住型商品房項目,也是同樣背景。我們提供完了用地,自己又去二級市場拍了回來再開發建設銷售。

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