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    調控“新常態”

    中國房地產網-中國房地產報2014-06-03

      ■本報記者 邱桂奇 李文姹 上海、北京報道
      房地產市場進入了分化與不確定性時期。短短2個月內,樓盤降價、中小房企破產、 救市 政策遮遮掩掩的亮相等現象輪番上演。
      到目前為止,雖然并沒有城市直接出臺取消限購政策的相關文件,但天津濱海、南寧、無錫、杭州蕭山等地已經出臺放松購房限制的地方性文件。在中央提出的 新常態 思維下,中國房地產到底會走向何處,成為業內極為關注的話題。
      有意思的是,5月21日,財政部下發《2014年地方政府債券自發自還試點辦法》,批準上海、浙江、廣東、深圳等10省市試點地方政府債券自發自還。多位業內人士表示,此舉將會大大緩解地方政府的財政壓力,減輕對土地財政的依賴。
      易居中國控股執行總裁丁祖昱對中國房地產報記者表示,不用擔心中央會出臺繼續收緊的調控政策,也不要希望會出臺刺激性政策,中央可能會放權地方政府結合實際情況自主調整使經濟慢慢地回到一個平穩發展期。
      供求失衡加劇
       和2013年整體上漲、部分城市暴漲的趨勢不同,2014年后,樓市進入新階段,即房地產市場整體上呈下行、且存在明顯分化的趨勢。 中國房地產研究會副會長顧云昌告訴中國房地產報記者,當前樓市還存在從過去數量上的絕對短缺轉變為結構不平衡、部分地方存量過剩的問題。
      實際上,國家統計局公布的今年前4月數據顯示,70個大中城市房價同比漲幅在回落,而288個城市房價指標(均為可比房價)顯示,160個城市房價環比上升,120余個城市環比下降,城市分化相對嚴重。一線城市中僅有深圳房價略有下滑,而北上廣三市的環比漲幅均在0.5%~1%之間。
      從重點企業拿地狀況來看,4月拿地面積環比下降46%,同比下降80%以上,顯示目前房地產行業進入下行通道,能不拿地就不拿地已形成共識。而對于一些重點城市較為緊張的土地市場,如北京上海的住宅用地,爭奪仍比較激烈。土地消化周期方面,一線城市遠好于二三線城市。
      中原地產市場總監張大偉在接受中國房地產報記者采訪時說,目前對于存量比較大的城市,地方政府出臺的松綁限購政策所能起到的作用是微乎其微的。在銀行信貸緊張的形勢沒有改變的情況下,市場形勢很難扭轉。
      調控思路漸明
      多位業內人士告訴中國房地產報記者,此次房地產市場的整體性調整,是在一年多來中央政府未對房地產市場施加任何調控的情況下,市場自發產生的結果。已經明晰的趨勢是,局部調整將取代整體調整,經濟手段將取代行政手段,地方調節將替代中央調控。
      這一表態暗含兩個問題:一是中央政府如何為經濟兜底。從國開行為棚戶區改造提供資金支持、有棚改經驗的干部履新住建部等一系列動作不難看出,中央政府正在搭建住房基本保障藍圖。二是地方政府自主調節的邊界在哪里。今年3月以來,各地都在小心翼翼地測試什么程度的放松是可行的,一方面,分類調控的思路給了地方自行裁奪的空間,另一方面,本屆政府將房地產放歸市場的態度非常明晰,地方救市暗含著對這一思路的挑戰意味。
       行政管理對市場的影響有限。前幾年房價一路上揚的時候,中央調控甚至出現越調越漲的現象。今后如果說房價進入下行通道,個別地方政府用行政手段救市也只是緩兵之計,手段也是有限的。 住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興在接受中國房地產報記者采訪時表示。
      十八大之后,中央一直沒有出臺統一的樓市調控政策,對于各地不一的房價調控政策,住建部并未做出官方回應。
       國家對于房地產市場的調控不再‘一刀切’,但也并不意味著國家會大面積放開房地產限購政策。對于未來的房地產市場,三四線城市甚至中小城鎮將是房地產發展的重點。 易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍告訴中國房地產報記者。
       地方自主發債試點的推進,加速了地方自我調節的速度。 諾亞財富首席研究與發展官鄧偉巖告訴中國房地產報記者,目前,中國地方政府的融資手段比較少,主要是兩種:一是大規模銀行借貸,二是通過組建各種平臺直接融資。鄧偉巖認為,政府融資手段單一加重了對于土地財政的依賴。這也是地方政府積極發展房地產的一個動力。如果政府有更多元的市場化融資手段,比如此次的地方政府債券自發自還試點,就可以逐步擺脫對土地財政的依賴,房地產調控也就會減少許多阻力。
      房企主動應對
       房地產的今天,我覺得最大的征兆是加速分化的時代到來。不同城市發展潛力的分化,讓房地產企業必須具備慧眼,做好選擇。所以做什么、去哪里,很重要。 陽光城集團副總裁王鋒表示。
      開發商的思想正在改變。除向上關注政策和資本,現在的開發商更加關注市場、關注客戶、關注產品本身。以方興地產今年1月28日以101億元的價格拿下上海閘北區大寧路地塊為例,方興地產上海公司負責人告訴中國房地產報記者, 與其關注市場的變化,不如花更多心思在做好產品上,方興地產已確定與兩家知名企業合作開發上海金茂府項目,該高端住宅項目的落成,將揭開方興地產在上海發展的新篇章,實現旗下高端酒店、寫字樓、住宅全業態在上海的落地。 方興地產進駐一個區域通常不是采取單一項目的開發模式,而是力圖憑借自身雄厚的綜合實力,對區域進行系統性開發與深耕。 一位熟悉方興的業內人士指出, 這樣的發展模式適合資本實力強大且運營能力較好的企業。 中小房企的生存法則則不同。對我們而言,貴的地不拿、市場壓力大的城市不進、難賣的產品不做、貴的錢不用,保有充足的現金流是王道。 王鋒認為。
      其實,地產公司的轉型從去年便已經開始,更多元化和國際化的布局正在形成。
      當下,是從 政策市 到 市場市 的拐點,也是政府行為方式的拐點;是房地產市場中政商關系的拐點,也是房地產企業經營思路轉換的拐點。這一拐點是否能夠確立,是對政府、企業和市場的一次真正考驗——總有一些結痂的陣痛和瘙癢需要忍耐,是時候走出第一步了。

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