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    “國六條”惠及房企力度有限

    中國房地產網-中國房地產報2014-04-08

      本報記者苗野北京報道
      3月25日,國務院常務會議發布促進資本市場健康發展的 國六條 ,其中提及的優化資本市場融資結構、提高直接融資比重、培育私募市場等手段被業內解讀為房地產行業融資的又一政策利好。

      房地產享政策利好有限
      
    3月25日國務院出臺的六項發展資本市場的舉措包括,推進股票發行注冊制改革、規范發展債券市場、培育私募市場、推進期貨市場建設、促進中介機構創新發展、擴大資本市場開放。這是繼2004年國務院出臺關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見(簡稱 國九條 )后,資本市場十年再度迎來 國六條 政策性利好。
       此次‘國六條’應該說是對今年政府工作報告中的‘關于加快發展多層次資本市場’要求的進一步細化,除了護航4月新股開閘外,主要還是為了優化目前資本市場結構,使資本市場真正滿足各類企業的融資需求,當然也包括房地產企業的融資需求。 武漢科技大學金融證券研究所所長董登新在接受中國房地產報記者采訪時指出。
      2014年政府工作報告曾提出加快發展多層次資本市場、推進股票發行注冊制改革、規范發展債券市場的總體要求。3月25日的國務院常務會議,對此作了進一步細化。而一天前,中國政府網發布《國務院關于進一步優化企業兼并重組市場環境的意見》,將取消上市公司重大資產購買、出售、置換行為審批(構成借殼上市的除外),明確指導證監會、國資委、商務部加速放權。力度之大超乎市場預期。
      瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光接受中國房地產報記者采訪時表示,中央層面在新股發行、再融資、兼并重組等方面的簡政放權,都透露出最大化利用資本市場優化資源配置的思路。這一利好肯定會惠及房地產行業,放開房地產行業直接融資的渠道,允許房企再融資,充分讓其借助私募、信托及資管產品,就是為了減少政府的直接干預,依靠市場力量去發展。
      盡管接受中國房地產報記者采訪的多位人士均表示 國六條 同樣會利好房地產行業,但通過分析上市房企的年報,發現去年上市房企的資金來源中,銷售回款占比約46.2%,房地產開發貸占比約45.1%,信托、基金等其他資金占比約8.7%。銀行開發貸仍是房企主要資金來源。
      那么IPO的重啟、再融資的開閘、 國六條 的細化,這一系列寬松的資本市場政策出爐后,房企直接融資的環境是否會發生變化?將會產生多大影響?
      廣東某上市房企證券事務代表在接受中國房地產報記者采訪時表示,國家對資本市場的改革于整個市場來說肯定是利好,但反映到房地產業的利好卻十分有限。作為上市公司肯定是非常想利用資本市場這個平臺融資,但是證監會對房地產企業或是但凡涉及房地產開發項目的企業的審批都非常嚴格,同時要報相關的土地材料到國土資源部進行核查,這一套流程耗時又耗力。所以,只能說資本市場或是再融資對于房地產行業的放開是緩慢的。由于房地產行業受政策限制較多,資金鏈趨緊是一大趨勢。
      房企融資再開閘
      
    受房地產再融資松綁消息的刺激,連日來地產股出現普漲。3月以來,一改以往 雷聲大雨點小 的風格,房企再融資得到實質性進展。中茵股份、天?;?、北京城建的再融資方案先后獲得證監會批準。3月26日,迪馬股份成為第四家再融資方案獲證監會放行的房企,同時也是房企再融資開閘后,首個過會的房企重組方案。
      有業內人士指出,證監會放行房地產上市公司再融資及重大資產重組,意味著資本市場對房地產企業關閉了近4年的大門已經完全敞開,再融資、資產注入等運作方式均將進入常態化。
      繼2013年三季度新湖中寶公布再融資預案后,截至目前已經有40家左右上市房企發布了再融資預案。據本報記者粗略統計,除去資產重組的情況,僅預案涉及認購規模就近900億元,由此可見,大部分上市房企的再融資需求依舊強烈。
       從去年到現在有40家房企披露了再融資的相關預案,但現在過了會的才四家,真正拿到批文的只有外高橋一家。資本市場上融資渠道很多,像直接發股這種必須經過證監會審核的融資方式是最難的。對資本市場改革的利好政策,房地產行業也會受益,但相對其他行業而言,房地產行業受益的程度會比較小。再融資名義上沒公開,但實際上證監會已經開始受理了。 前述廣東某上市房企證券事務代表告訴記者。
      3月27日,華遠地產董事長任志強在華遠地產2013年度業績說明會上表示,如果一個企業不能在資本市場上再融資,公司就不可能高速發展,所以任何公司都沒有把自己定位為 小而美 的一說,而在融資條件上你要利用現有的融資能力讓公司達到發展的條件。而現在的難題就在于各種審批過程太長。
       資本市場政策的寬松給大型房企多了一個融資機會,對其在一二線城市拿地是有幫助的。但中小房企沒辦法享受到這種政策利好。實際上大型房企根本不缺錢,融資渠道也多,通過資本市場直接融資的量占整個房地產市場一年7萬億銷售額的比例太低了。 全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存接受中國房地產報記者采訪時表示。
       這兩年的時間,房地產行業整體的銷售額達到了14萬億元,買地只用了7萬億元,還有很多錢沒用上呢,所以說房企不缺錢。在房企的資金利用中,銀行貸款、銷售回款是主要的,其他形式的資金在這兩年14萬億元的銷售額面前只是杯水車薪。另外銀行貸款都是追著大型房企跑的,他們也喜歡‘傍大款’,今年銀行總的貸款額度一定會比去年多。 陳寶存說。
      董登新認為,資本市場改革的主基調是市場化、法治化,核心就是在資本市場上大力發展直接融資,而直接融資更能滿足房地產行業的需要。只要直接融資比例提高,對房企融資就是有利的。當房地產行業的主要融資渠道銀行貸款受到銀監會管制后,更多的開發商已經將融資重心轉向了直接融資市場,比如房地產私募股權基金、房地產信托等這些相對比較規范的私募,還有一些中小房企都是靠 打白條 的私募,如果給私募一個規范的監管,就相當于給房地產行業多了一條正規的融資渠道。

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