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    地產江湖擂臺:誰的拳頭更硬?

    中國房地產網2014-04-07

      僅僅關注凈利潤率下降是不夠的,須知一些制造行業毛利率只是超過10%,幾乎與房地產行業的凈利潤率相當,憑什么一個行業可以這么長時間把持財富閘門?
      當然,房企并非不知江湖險惡,所以各家都在尋找秘籍。好在市場自有公道,你可以又快又大,但是你精致不了,你可以細致精到,但是你不要苛求規模。有沒有兩全其美的?這是一個有挑戰性的問題。
      從下面的梳理中,或都可以看出一些端倪。
      經濟觀察報通過對已經出年報的、銷售額在300億元以上的14家房企(分別是富力、恒大、華潤、龍湖、綠城、融創、世茂房地產、雅居樂、遠洋、中海、碧桂園、萬科、招商、保利)2013年年報分析,來看看這一年,這一銷售規模梯隊中的武林高手們到底是誰。
      周轉率之凌波微步
      在資金成本昂貴、行業利潤率不斷下降的今天,高周轉,是眾多一線地產企業,以及希望獲得高速成長的中小企業的共同選擇。
      經濟觀察報選擇了傳統的存貨周轉率計算方式,即營業成本/(期初存貨凈額+期末存貨凈額)÷2,來反應存貨的流動性情況。根據wind資訊數據,2013年14家上市房企的存貨周轉率,碧桂園是最高的,達到0.6,而最低的是招商。
      因為房地產開發的周期性,當期產生的營業成本與當期存貨不一定存在關聯性,導致這一數據的準確性受到影響。更為準確的是去化率,蘭德咨詢總裁宋延慶對經濟觀察報表示,去化率計算方式是用銷售額除以同期可售存貨貨值,以此來衡量開發商在一定時期內,對手中可售資源的去化程度。
      宋延慶表示: 據我們初步估算,碧桂園2013年銷售去化率在70%左右。 在去化率方面,碧桂園是表現最好的公司之一,普遍而言,去化率能夠達到60%就是比較好了。
      碧桂園的銷售額從2012年的476億元,一躍為2013年過千億,這一少見的大跨度,顯然與其高周轉是分不開的。此前,據經濟觀察報了解,碧桂園拿地后開盤的基本工期是5-7個月,部分項目已經實現拿地后3-5個月開盤。
      貨如輪轉的碧桂園,以規模取勝,雖然碧桂園也因此付出了利潤率下降的代價,但這依然無妨其成為2013年跑得最快的房企。
      單城市產能之一陽指
      在一線房企規模越來越大,強者越強的今天,規模大固然有其優勢,但攤子鋪得越大,有可能帶來利率下降,負債率上升以及各項成本支出上升等問題。
      單一城市產能的計算方法很簡單,即用銷售額除以有在售項目的城市個數,來反應平均下來每個城市承載的銷售額是多少。
      2013年,一線房企在單一城市產能方面的表現如何,經濟觀察報結合2013年年報以及公開資料統計得出,得分最高的是融創,為60.81億元,遠超第二名的中海44.68億元,完勝基本在20億元左右徘徊的其他房企,而這一指標得分最低的是恒大,其在147個城市有土地儲備,單城市產能為6.83億元,此外,碧桂園的10.19億元,排名倒數第二。
      依此看來,融創在單城市的挖掘能力,約是恒大的10倍。
      挖掘能力強,在有限受力面積下如此有效的打擊力度,融創的功夫非一陽指莫屬。
      凈資產收益率之天山折梅手
      分析年報,當然離不開凈資產收益率。
      凈資產收益率是反映上市公司盈利能力及經營管理水平的核心指標,它是告訴投資者這家公司賺錢的能力怎么樣、賺錢的效率高不高,其計算方法是用凈利潤÷凈資產。
      凈利潤當然是歸屬上市公司股東的凈利潤,而凈資產即歸屬上市公司股東權益,但是這一指標有不同的計算方法,包括期末凈資產,加權平均凈資產,以及是否扣除非經常性損益。
      為了統一口徑,經濟觀察報都采用期末凈資產來計算。根據wind資訊數據,14家房企凈資產收益率排名第一的是恒大25.96%,緊隨其后的是富力23.78%、融創23.36%。
       現在整個行業的總體數據還沒有出來,但從整體平均水平而言,凈資產收益率應該在18%-20%。 正略鈞策副總裁郝炬對經濟觀察報表示,房企在運營中,要提高凈資產收益率,增長主要來自三個方面,即收益率、周轉率和杠桿率,這是一個綜合作用的結果。
      通過這一指標的前三名排名,可以看到一個戲劇性的結果,恒大鋪得最開,融創挖得最深,但是都達到了較高凈資產收益率的效果。
      凈資產收益率,是凈利率、周轉率、財務杠桿率相乘得出的結果,是一門綜合技術,那么恒大的武功就是天山折梅手,變法繁復,包羅萬象。
      不過該武功是《天龍八部》中逍遙派的絕學,屬于高深武功,武功低級人士誤練此功,會經脈氣息大亂,嚴重可癱瘓。房企的運營情況,更重要是看持續經營的狀況,不是一年的運營結果可以下定論的,真正的武林高手一定要能夠經受時間的檢驗。
      至于排名第二的富力,是哪一招勝出,且看下一輪比試。
      融資成本之乾坤大挪移
      資金是房企的重要生命線,能不能借到錢,關系到存亡,當然這對于一線房企而言基本不是問題;而如何借錢、借到錢以后如何使用,則是另外一門武功。
      衡量企業的負債情況、資金的使用情況,經濟觀察報用兩個指標來衡量,一個是凈負債率,它的計算方式一般是(有息負債-現金)÷凈資產。用來反應債權人提供的資本與股東提供的資本的對應關系,衡量公司的基本財務結構是否穩定,即假設企業清算時,企業所有者權益對債權人利益的保障程度。
      另外一個指標,財務費用(融資成本)÷營業收入,顯示融資利息等方面的支出占營業收入的比重。
      根據房企年報披露的數據和經濟觀察報綜合計算的結果,凈負債率最高的是富力111%,該項得分最低的是招商16.5%。
      富力在財務方面表現激進,通過杠桿率提高了上一輪比賽的凈資產收益率,從這個邏輯來講就比較好解釋了。
      凈負債率高,是一種高風險高回報的財務結構,既然富力在高負債的同時,實現了凈資產收益率第二名,也可以說其在2013年的比拼中,財技高超!堪稱乾坤大挪移?。〒洕^察網)

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