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    樓市冰山驚現咔嚓聲:裂痕在三四線城市

    中國房地產網2014-02-27

      從杭州樓盤降價,到銀行收緊融資,再到王石等大佬的集體看淡,剛剛過去的幾天,輿論場上充斥著關于樓市 變天 的激辯。
      本周首個交易日,A股大幅走低,上證綜指失守2100點整數位,尾盤收報2076.69點,跌幅為1.75%。受利空消息影響,房地產板塊領跌,整體跌幅逾4%,多只個股跌停。
      市場反應靈敏,媒體亦議論紛紛。海內外媒體日前對銀行收緊房地產融資給予了大量關注,甚至有媒體在論及樓市時表示, 聽到了冰山碎裂的咔嚓聲 。
      接受記者采訪的多名業界人士表示,縱然樓市堅冰已現裂痕,但 咔嚓一聲 并不意味著斷崖出現,對主要大城市仍然看漲,風險主要存在于三四線城市。
      樓市大分化
      國家統計局昨日公布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,1月份新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為62個和48個,分別比去年12月份減少了3個和16個。
      環比下降的城市個數則分別為6個和13個,分別比去年12月份增加了4個和8個。
      與去年1月相比,同比上漲的城市個數相同,但同比漲幅回落。初步測算,1月份,70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅分別比去年12月份回落0.7和0.4個百分點。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市同比漲幅比去年12月份均有所回落,分別回落1.8、1.0、1.5和2.1個百分點。
      從價格數據來看,環比下降的城市正在增多,除杭州外均為三線城市。
       最近樓市確實‘變天’了,上周末接到許多機構的電話會議邀請,大家都在關注這一塊。目前,業內基本形成的一個共識是:三四線樓市很危險,一線和部分熱點二線城市的樓市還是不錯的。 某上市房企董秘對記者表示。
       樓盤降價、銀行收緊開發貸、地產股暴跌,這些因素肯定會對未來的樓市預期產生影響。 上海中原地產市場研究部總監宋會雍對記者表示,三四線的樓市是一定會出問題, 三四線出問題了,也會對一二線的開發商造成心理沖擊 。
      不過,業內人士普遍認為,即便在一二線大城市內部,也將出現明顯的分化。
      中原地產市場研究部總監張大偉對記者分析稱,去年是一二線城市與三四線城市分化明顯,現在一二線城市中也出現分化,如杭州這樣的二線核心城市項目價格出現調整,也預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈。
      南方一家大型房地產公司老總告訴記者,未來結構化將取代單邊上漲,買房子最好還是買在市中心和好的地段。在大城市,市區學位房和地鐵房最能抗跌。
       因為大城市的需求畢竟擺在那里,人口、收入、就業以及需要改善的地方都比較多,三四線城市畢竟在人口、城市容量及其他城市配套跟大城市還是有區別的。我們賣的是房子,但房子背后還是有很多其他因素,包括教育、醫療、就業、交通的便利等,其他服務的配套能力等。 時代地產董事長岑釗雄告訴記者。
      危險的信號
      多重利空迅速傳導到昨日的資本市場,導致在上海和香港上市的地產開發商及其他類股下跌。截至收盤,萬科下跌6.56%、萬通地產下跌3.58%、金地集團下跌7.66%、恒大地產下跌4.97%、綠城中國下跌9.26%、碧桂園下跌8.29%、世貿房地產下跌7.66%。
      處在樓市風暴眼的業界大佬,對房地產的走勢也不同以往。如萬科董事局主席王石就在微博上提醒業界: 這是一個信號,小心了! 他還用 非常不妙 來表達對今年樓市的擔憂。
      華遠地產董事長任志強也表示,自己做了十幾年的房地產報告,今年首次用了 風險 兩字來警示同行, 很多開發商以為今年可能跟去年一樣,很樂觀。我個人對他們提出警告,我說你們太樂觀了,很危險。 深圳萬澤地產董事長林偉光對記者說,今年不可能再像2013年那樣繼續瘋漲下去,現在樓價已經到達高峰, 持續這么漲肯定是有問題的,商品不可能脫離它真正的使用價值,老百姓的承受能力也無法承受。 佳兆業集團董事局主席郭英成此前也表示, 今年的房價走勢,在我個人看來沒有以前那么好 ,對三四線城市持不樂觀態度。
      而在宏觀層面,上海師范大學商學院投資與保險系副教授黃建中分析稱,2014年房地產行業將出現大拐點,最大的導火索是金融形勢發生了巨大的變化。
       利率市場化導致利率不斷飆升,市場流動性緊張對房地產市場的沖擊非常大。 黃建中表示,最近銀行開始限制對房地產企業的開發貸,說明已經越來越意識到行業的風險,再加上國家整頓影子銀行,接下來和房地產行業相關的信托可能會出現 兌付難 的問題。
      堅挺的理由
      不過,即便已經傳出諸多危險信號,但支撐樓市的因素仍顯而易見。正如任志強日前所言,鼓吹房價大跌是危言聳聽,跌的是增幅不是房價。
      上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示,針對近期類似杭州這樣的個別樓盤高調降溫,主要是個別因素在起作用, 降價情緒 暫時難以撼動整個市場。深圳某大型上市房企營銷負責人也認為,近期杭州等地部分樓盤降價尚屬個案,但并不排除資金壓力較大的開發商加入降價行列。
      廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華對記者表示: 企業要回籠資金,一般都是在年底,而不是在年初,因此這只是個案,可能有其自身的其他特殊原因,不足以說明杭州的整體情況。 李友華告訴記者,房價出現松動的城市,主要原因是庫存比較高。尤其是一些供應偏少、庫存偏少的城市,房價上漲的沖動仍然存在。例如這兩年在二線城市中上漲最快的廈門,上漲的一大因素就是住宅土地供應偏少,而市場需求又很大。
      同樣需要考察的情況是地價。本月21日,廣州廣鋼新城首批共五宗地塊,成交總價達到155億,同樣的 地王潮 也在北京、上海、廈門等城市延續。保利地產廣東公司董事長余英就此預計稱,今年新拍地的樓面地價基本和正在銷售的房價持平,這批 地王 上的房子最快年底才能入市,到時房價一定會翻番。
      而從國家統計局的數據來看,樓市上漲仍然是主流,因為70個大中城市中,也只有6個城市環比出現下降,同比更是只有溫州出現下降。像北上廣深這樣的一線城市以及像廈門、南京等核心二線城市的同比漲幅仍然很大。
      一邊是杭州、常州樓市降價以及對銀行收緊融資的擔憂,一邊則是一線城市仍在持續的 地王潮 帶來的樓市上漲預期。目前的樓市陷入了空前的迷茫,許多購房者因此相當糾結。
      張大偉提醒道,1、2月為傳統成交淡季,不足以說明整體的情況。3月份才是一個完整的月份,屆時全國 兩會 召開,將給全年樓市政策 定調 。因此,3月樓市將成為全年風向標。(據第一財經日報)

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