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    文林峰:房企應主動轉型住宅產業化

    中國房地產網-中國房地產報2013-10-14

      本報記者 李建軍 李楠 成都報道
      有專家預言,產業化是未來房產行業的核心競爭力。然而,經過15年的發展歷程,因遭遇高昂成本、產業鏈不成熟等多重阻力,住宅產業化目前還僅在發展初期。
      在接受中國房地產報記者專訪時,住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心、住宅產業化促進中心副主任文林峰表示,房地產企業一定要主動轉型住宅產業化,否則到時候被迫轉型,就會失去先機。


    住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心、住宅產業化促進中心副主任 文林峰

      中國房地產報:住宅產業化的內涵是什么?
      文林峰:當前,很多人將住宅產業化錯誤地等同于 建筑工業化,即混凝土預制部品部件工廠化 ,或將住宅產業化錯誤地等同于住宅工業化,這是把基于施工過程某個環節的工業化被誤認為是住宅產業現代化。
      住宅產業現代化是把住宅的組織、生產、管理、維護以至更新等作為一個全生命周期,是基于一個全產業鏈、全系統的現代化發展進程。
      具體說,第一是設計標準化,第二個就是施工裝配化,第三就是裝修一體化,第四是產品技術集成化,第五是管理全過程的信息化。
      中國房地產報:住宅產業化能帶來哪些益處?
      文林峰:首先,建筑工業化對我們資源節約、降低能耗等方面有非常重要的作用,同時對于提高建筑質量、保障性能非常重要。萬科物業原來反映的最大問題是外窗框滲水問題,占了業主投訴問題的50%以上,現在萬科采用預制裝配式的方式,即在工廠把外窗框和外墻一體化澆鑄成預制構件,在現場吊裝,就徹底解決了滲水的問題。
      其次,近兩年建設行業人工成本大幅上漲,而且很難有穩定的施工隊伍,技術參差不齊,影響了工程質量。
      從整體來說,推進建筑工業化對于節約資源、保護環境、降低成本、提高勞動生產率、確保建筑質量發揮了重要的作用,特別是像北京,霧霾問題一直非常嚴峻,建筑粉塵是霧霾產生的重要原因之一,占到27%。如果我們都能夠采用新型建筑工業化的方式建房子,對治理環境空氣質量將起到很大作用。
      中國房地產報:請您談談設計標準化方面的進展情況?
      文林峰:從我國目前的發展現狀來說,各個設計院在做項目設計時隨意性很大,但設計又是住宅產業化的基礎與源頭,標準化設計應貫穿住宅產業化的施工、裝修、部品集成等全過程,設計的隨意性為后續的施工與裝修的標準化工作帶來相當的困難。
      我們曾經考察過一個全國最大的門窗企業,問企業家在為項目提供門窗時,采取什么樣的抽樣辦法?是在一個小區抽取幾個樣本戶型就能確定這一批門窗的標準規格還是每一個樓抽樣幾份?企業告訴我們,一個小區有多少戶,我們就要去量多少戶,因為現在是以厘米來計誤差,如果有一厘米的空隙就會出現滲水的問題。所以說,現在的設計標準化方面是非常薄弱的,這是我們下一步要推進住宅產業化的重點工作。
      目前從保障房起步,北京市正在研究標準化戶型系統,在外裝推進產業化的基礎上,在內部裝修方面也開始嘗試采用標準模數設計和工業化方式進行裝修,特別是廚房衛生間的標準化設計。
      深圳市專門組織科研院所研究公租房的設計標準化和系列化,現在一共做了12套標準戶型,有各種平面的組合方案和豐富的立面設計,下一步會加大推廣應用力度,商品房的小戶型也可以參照這個規范設計,通過標準化、模數化和通用化,采用技術集成和統一大規模采購,大幅度降低裝修成本。
      中國房地產報:各地對推進住宅產業化有哪些激勵政策?
      文林峰:在激勵政策上,建筑工業化從國家層面沒有明確的鼓勵政策,但各個地方政府,像北京、沈陽、濟南、江蘇等等都出臺了鼓勵住宅產業化示范項目和優秀企業的優惠政策。其中,最普遍的就是容積率獎勵政策,按照產業化的面積,容積率可增加1%~3%,萬科在北京假日風景這個項目是第一個獲得獎勵的。還有在土地出讓環節明確提出要按產業化方式建造。我們下一步正在積極研究相關的鼓勵政策,比如說財政的、稅收減免的,還有激勵消費者購買等方面的鼓勵政策,希望通過明確的鼓勵政策加快推進住宅產業現代化的發展。
      中國房地產報:推進住宅產業化,住宅產業化促進中心下一步將做哪些重點工作?
      文林峰:第一,積極研究出臺推進住宅產業化的指導意見,目前我們正在配合住建部中心工作積極研究這方面的內容,希望盡快從國家層面推出一個新的推進住宅產業化的指導意見,包括有一些財政稅收土地規劃方面的鼓勵措施。
      第二個就是整合產業鏈,政府支持、產學研相結合、培育龍頭企業,從政策、研發到實施,切實推進住宅產業化發展。
      第三,要支持各試點示范項目,在各地起到帶頭示范作用,將住宅產業化的理念踐行到二三線城市中去。
      第四就是最容易起步的成品住宅,通過成品住宅實現內裝產業化,通過內裝產業鏈的集聚與整合,帶動地方經濟發展。
      中國房地產報:企業在住宅產業化推進中應該如何把握機遇?
      文林峰:一是企業要主動轉型,不要等著被動轉型。一些領軍的房地產企業,都提早主動轉型,迅速占領了新的市場份額。如果還用傳統的方式,可能就失去了市場競爭實力,到時候被迫去轉型反而失去了先機;二是在一些住宅產業化發展程度較低的城市,當地可以先從成品住宅試點做起,因地制宜探索產業化的方式和路徑。企業也要注重這方面的市場商機。特別是開發企業,要主要研發成品住宅,適應市場需求的不斷變化。
      三是要在標準化產品的制造中找到滿足購房者個性需求的方式,比如強調的是輕裝修,重裝飾,在家裝方面提供系統解決方案,包括產品的集成與配置,包括在配飾方面為購房者提供一些預設的方案。這個市場已經有企業在積極推進,并且嘗到了甜頭。
      四是要積極從B2C向B2B轉型。未來的市場不是消費者自己去裝修了,而是在設計、施工、裝修一體化過程中,由設計和開發單位統一采購相關的部品材料,因此,建材部品企業一定要轉變銷售模式,從家裝推廣向工裝轉變。

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