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    世聯調查:漲價負面影響顯現

    中國房地產網-中國房地產報2013-07-31

      在經歷今年一季度 新國五條 洗禮后,二季度進入政策平穩期,頗受爭議的二套房個稅政策并沒有得到廣泛執行。政策相對穩定疊加上半年寬松的流動性,導致住房市場成交持續放量,并帶動價格上漲。 新國五條 出臺并沒有改變房價的上漲勢頭,購房者對此也感知強烈。房價上漲的負面作用逐步顯現,正在對購房者預期產生實質性的影響。
      購房信心連續兩個季度穩中有降。2013年二季度世聯購房者信心指數為56.7,較上季度小幅下降0.1,連續兩個季度穩中有降。盡管調整幅度有限,仍能夠顯示出購房者對未來半年房地產總體走勢的樂觀程度有所下降。從分類指數來看,未來房價預期指數有所提升,當前房價滿意指數持平,居住環境滿意指數和購房時機預期指數均有不同程度地下降。
      二季度,不同類型購房者、不同類型城市購房者置業信心明顯分化,具體表現在:(1)首次置業者和改善型購房者置業信心有所下降,而投資客置業信心有所上升;(2)東部二線、東部三線、西部二線城市的購房者信心有所下降,而東部一線、中部二線和中西部三線城市的購房者信心有所上升。從具體城市來看,上海、廣州、重慶、濟南、汕頭、天津、惠州、佛山等城市的購房信心較上季度有不同程度地下降,而北京、深圳、武漢、成都、東莞、珠海等城市的購房信心則較上季度出現不同程度的提升。
      購房者對未來的預期呈現價漲量跌的態勢。從購房者對當前房價的感知來看,87.7%的購房者認為周邊樓盤較半年前有所上漲,較上季度增加3.3%,其中,38.6%的購房者認為周邊樓盤存在大幅漲價行為,較上季度大幅增加10.3%,表明二季度政策相對平穩、流動性不錯的背景下,開發商積極推盤帶來成交量攀升,從而推升價格上漲。
      從購房者對未來半年房價的預期來看,認為未來房價將繼續上漲的購房者占比為76%,再創調控以來新高,說明漲價預期依然強烈。然而,從看漲者占比調整幅度來看,較上季度僅增加0.8%,增幅持續放緩。
      從購房者對未來成交量的預期來看,二季度有57.7%的購房者認為未來成交量將繼續上升,較上季度小幅下降0.4%,認為未來成交量將會上升的購房者比例在連續提升四個季度后首度回落。盡管購房者對未來的成交量仍較樂觀,但受近期資本外流顯現、貨幣政策偏緊、經濟疲軟等因素制約,下半年市場不確定性陡然上升,這也導致購房者對未來成交量表現的樂觀程度有所收斂。
      從購房者對未來購房時機的判斷來看,僅有22.6%的購房者表示未來半年適合購房,較上季度小幅下降0.2%;而表示不適合購房的置業者占比達到了30%,較上季度提升0.9%。二季度,表示未來不適合購房的置業者占比明顯高于認為適合購房的置業者占比(高出7.4%)。房價的快速上漲超過了一些首次置業和改善型購房者的承受能力,使得購房者對未來房地產市場的樂觀程度有所下降。今年下半年的住房成交量或將受此預期影響。
      七成購房者不滿調控,過半贊成開征房產稅。今年一季度出臺的 新國五條 ,曾一度對房地產市場買賣雙方的預期造成較大影響。然而,從執行細則上看,除北京外,地方政府并沒有嚴格執行 二手房交易環節征收20%個人所得稅 的政策。 新國五條 出臺后,房價仍在繼續上漲,進而引起了購房者不滿程度提升。
      世聯地產調查結果顯示,購房者對 新國五條 調控效果不滿意的比例高達73.9%,認為調控效果一般的占比為20.7%,而對政策調控效果滿意的占比僅5.4%。與二手房交易環節的個稅政策相比,53%的購房者(尤其是首次置業者)認為房產稅是一個更能夠打擊投資投機、且更有可能全面執行的政策。然而,超過一半的多次置業者則認為個稅和房產稅都不能很好地抑制投資投機,原因在于這些稅收可能會變成額外的成本轉嫁給買方。
      房地產依然是購房者的首選投資品。二季度,受黃金價格下挫、股票市場不景氣等因素影響,房地產依然是購房者的首選投資品。世聯地產調查結果顯示,50%的購房者表示首選投資方式為房地產(住宅30.4%、商鋪17.5%、寫字樓2.1%),較2012年四季度提高4.1%;而傾向于投資黃金的比例僅為2.7%,較去年四季度大幅下滑6.5%。此外,與去年同期相比,支付能力較高的購房者占比有所提升,說明投資群體仍傾向持有房地產來達到增值保值的目的,這也是帶動本季度投資者購房信心上升的一個重要原因。
      綜上所述,2013年二季度,政策相對平穩流動性良好,推動房地產成交量持續放量,然而價格過快攀升卻導致購房者不滿情緒加重。展望未來,二季度以來宏觀經濟形勢不理想,尤其是6月份以來銀行間資金驟緊,恐怕實體經濟將承壓,這些都會對未來房地產市場和購房者信心產生一些負面影響。世聯研究認為,今年房地產成交量增速前高后低,房價環比拐點已現,同比拐點將會在三季度出現,房價上漲放緩趨勢越來越明顯。整體市場在今年下半年將會平穩上升。

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