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    長三角城市綜合體浮沉錄

    中國房地產報 邱桂奇/文2013-07-26

      南京河西新城,路邊隨處可見懸掛著 某某城市綜合體 的條幅。統計數據顯示,僅河西新城一處,就集中了16個已建和在建的城市綜合體。而整個南京城的城市綜合體,已 井噴 式發展到了50多家。
     


     

      無獨有偶,去年下半年,上海浦東新區集中推出康橋、航頭、新場、宣橋、惠南等5個鎮的5幅城市綜合體地塊。根據官方說法,這五大城市綜合體將和迪士尼同步啟動,并分享迪士尼客流。在寸土寸金的上海,浦東五大綜合體集中推出的背后,是這一類型房地產項目的全國 走紅 。
      位于無錫東北片區的錫北國際廣場項目,繼售樓處公開后,每天都有當地居民,甚至是遠在十幾公里外的市區投資客前來咨詢。而同在錫北鎮,距離不遠的某綜合體項目卻沒那么走運,不管是招商還是項目規劃,都難言順利。
       對于地方政府而言,先不論最終經營如何,單單是這些項目的開工啟動就足以大力拉動當地GDP。表面上看政府和開發商都可以得利,但城市綜合體本來就存在消費不足的問題,再加上重復建設,‘空城’和‘爛尾樓’的景象可能會越來越多,大型商業地產的風險不可小視。 第一太平戴維斯中國區董事長劉德揚認為。

      政府助推 野蠻生長
      
    研究表明,中國的第一輪城鎮化發生在北京、上海、深圳和廣州,現在這些城市的城鎮化率已經超過75%,很少有新供應土地,目前更多是在做功能升級?,F在,第二輪的城鎮化已經開始,它大多發生在城鎮化率在40%到70%的城市。
      在這樣的背景下,長三角區域經濟較為發達的這些城市的管理者們認為機會來了,于是,幾乎每一個城市都定下了自己的宏偉目標。在城市綜合體的建設上,提出各自的指標,杭州提出將建成100個城市綜合體;南京在售及正建的城市綜合體已超過50處;經濟活躍的蘇州,城市綜合體的涌現速度之快,更是出乎人們預料??偨ㄖ娣e約182萬平方米的 蘇州中心 城市綜合體項目去年在金雞湖畔開工,這也是迄今國內規模最大的城市綜合體項目。同樣是蘇北中心城市的徐州,分布在高鐵商務區、鼓樓東、環云龍湖、礦大新城等8大區域的城市綜合體,也陸續拔地而起,蘇寧廣場、金郡中央、中凱城市之光等項目無一不是大體量項目。
      對于一些地方政府而言,推動城市綜合體的發展,可用商住綜合體地塊的進賬來彌補眼下土地財政的虧空,并避免房地產投資增速過快下降。而且,不論最終經營效果如何,項目一旦開動,就足以拉動地區GDP。
      而為何開發商也熱衷于城市綜合體。 我們做城市綜合體,一半資金是自有的,一半資金來自銀行貸款。對于這樣的項目,銀行是支持的。 上海一家知名商業地產開發商告訴記者。目前這家公司運營一個位于上海郊縣的城市綜合體項目。根據記者調查,該項目土地成本加建安成本共計20億元左右,其中住宅項目已經開售,共計可回收資金7億元。如果一半啟動資金來自銀行貸款,那么對于開發商來說,10億元自有資金中有7億元可以短期回籠,資金杠桿率之高可見一斑。
      據了解,這家商業地產商下一個城市綜合體項目已經落戶昆山。而記者查閱昆山土地出讓信息時發現,今年以來,昆山數十幅出讓地塊中,幾乎沒有純住宅項目,工業、商業、商住綜合等成為主要類型。
      上海鴻毅投資有限公司董事總經理張毅鴻告訴記者,受房地產宏觀調控影響,純住宅用地運作難度較大,一是銷售可能遇到限購影響,二是開發階段的貸款無法解決。而商住項目就不同了,除了銀行可以給予貸款支持外,政府還可能因為對當地稅收的更多拉動而給予一定補貼。又因為商業綜合體項目中配備了一定比例的住宅,開發商可以通過綜合體項目融資,再通過住宅銷售變現,由此完成了借道融資的全過程。除此之外,開發商也可能通過商業用地來建 類住宅 ,即所謂酒店式公寓,雖然產權只有50年,但因為不被限購,也成為目前大量房地產企業選擇的產品類型。
      更為嚴重的是,商業地產需要完整的運營模式,開發商至少要有自己的核心經營載體,現在很多開發商面對商業地產根本不知道如何運營。另外,中國的融資環境等各方面的支持還不健全,不具備做大量商業地產的運營條件。

      同質化嚴重 風險劇增
      
    目前很多地方的商業供應面積都嚴重過剩,未來肯定會有一大批大型商業中心經營不起來,讓開發商和買鋪的投資者虧錢。 中國房產信息集團研究總監薛建雄認為, 短期內市場上商業地產項目供應量過大,而地產商的開發、運營能力參差不齊,有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。特別是二、三線城市的新區項目,在當下住宅賣不動的情況下,商業地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。 此外,很多商業項目都直接銷售給了個人投資者。在一些商業地產項目大量重復建設,短期內消費能力又沒有大幅上升的城市,此舉無疑是將巨大的風險轉嫁給了后者,極容易使商業地產的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。任何一個野蠻生長的產業,都會經歷不斷復制,產業調整,而后走上健康發展的路子?,F在的本土商業地產,仍處于復制階段,但在業內人士的眼里,距離調整已經不遠。
       通過規劃建設城市綜合體,促進城市建設,原本無可厚非,但若對建設城市綜合體熱情過度,貪大求多,就不妥了。特別是一些開發商,高估了城市綜合體和商業地產的市場空間,很可能會因選址、規劃、定位不準以及沒有充分的運營能力而投資失敗。 南京林業大學社會工作系主任孟祥遠告訴記者。孟祥遠分析說,城市綜合體建設一定要考慮人口與商業面積的配比,按照發達國家和地區的成熟經驗,大約在1∶1至1∶1.2左右。 應該對城市綜合體建設設立一定的門檻,以避免開發商借城市綜合體的名義享受用地和政策優惠。
      世邦魏理仕的最新統計數據顯示,按過去兩年的平均消化量靜態計算,我國很多二線城市商業地產的消化周期將超過15年,有的甚至達到60年??梢哉f,從供需關系來看,我國商業地產泡沫正逐漸顯露,但在未來8至10年會逐漸走向成熟。這就意味著大企業對于中小企業的并購或整合將大量出現,實力也會不斷加強,在國內比較領先的企業能夠擁有比較好的市場份額。

    【案例】

    上海雅居樂國際廣場困局
    來源:中國房地產報 作者:曾倩文 上海報道

      熙熙攘攘的人民廣場商圈,不是所有商業項目都能獲得成功。 廣東五虎 之一的雅居樂地產首次入滬拿下的上海雅居樂廣場在沉寂5年后經營遇冷,淪為黃金商圈里的 雞肋 。
      坐落于上海市黃浦區西藏中路14號街坊的上海雅居樂國際廣場,地處號稱 中華商業第一街 的南京路步行街西北面,緊靠第一百貨及新世界購物中心,其中的雅居樂萬豪酒店已于2011年開業。去年7月份,雅居樂國際廣場終于悄無聲息地開始了 試營業 。但試營業之后,項目再次面臨招租不力的窘境。
      記者了解到,雅居樂國際廣場的招商策略是整個南京東路比較少見的,商場餐飲業態居多,占整個業態比例的40%,另配合部分零售業態,主要針對以白領為主導的消費群體,意在與南京東路傳統百貨及購物中心進行錯位競爭。然而,這種差異化的定位在商場林立的南京東路早已屢見不鮮,記者日前在商場看到,四層的商場人氣低落,略顯冷清,每層已經入駐的店鋪以餐飲為主,珠寶、鐘表、服飾等店鋪大多未開業,已開業的基本沒有知名國際品牌。

      爛尾樓難翻身
      
    雅居樂國際廣場的前身是由浙江開發商金昌房地產集團投資開發的上海金昌摩爾大廈,2005年5月開始動工興建。
      2007年3月,金昌摩爾大廈被雅居樂以17.53億元的價格收入囊中,改名為 雅居樂國際廣場 ,標志著雅居樂集團進軍上海房地產市場邁出重要一步。公開資料顯示,上海雅居樂國際廣場是一幢集酒店、辦公、商鋪于一體的綜合性超高層建筑,建筑高度137.8米,總建筑面積為114358平方米。塔樓共37層,其中包括地下室3層,裙房9層。項目整體分酒店、寫字樓、商場三部分,酒店及寫字樓面積約5.72萬平方米,商業面積約3.25萬平方米。
      完成收購后,雅居樂地產主席陳卓林曾表示: 我們非常高興能成功收購這個位于上海黃金地段的優質綜合商業發展項目,此次項目收購價格合理,升值潛力巨大,建成后將會獲得可觀的固定收益。 根據雅居樂后來的核算,由于收購的是在建項目,除土地費用之外,還需要支付項目前期費用以及銀行貸款等,上述項目收購樓面價為15000元/平方米左右,但商業項目50年的土地使用期,已經縮水多年。根據資料顯示,上海雅居樂國際廣場的土地使用年限為1999年11月13日至2049年11月12日。另外,除收購項目公司以及處理項目結算所用資金外,雅居樂方面投入近8億元進行續建,預計整個項目總投資額將達到25.3億元。

      運營仍待突圍
      
    如何在百貨商場扎堆的人民廣場商圈求得一席之地,雅居樂國際廣場項目經理劉懿指出,零售定位上,雅居樂國際廣場將引進全新的或是新進駐國內市場的國際性品牌,并能與周邊市場形成錯位或互補,形成目的性消費;在業態規劃上,雅居樂國際廣場將匯集各大知名品牌旗艦店、國際精品、零售、珠寶、名表、銀行、咖啡休閑簡餐等項目,意圖將其打造成為一個 高品位、中價位、配套齊 的生活購物中心。
      然而,自招商啟動以來,雅居樂國際廣場卻一直沒有找到自己的市場位置。上海乘星行行銷服務機構總經理李驍分析稱, 南京路商圈基本上囊括了所有的知名品牌,雅居樂作為后來者很難居上,很難做到獨特的定位。如果大家定位雷同沒辦法競爭,而做差異化互補又很難,所以雅居樂國際廣場本身定位就面臨尷尬,導致其招商困難 。
      仲量聯行在去年發布的一份報告中指出: 在核心商圈,上海雅居樂國際廣場竣工。該項目位于人民廣場以北,但目前仍缺少主流品牌入駐。 截至目前,整個雅居樂國際廣場約有一半的店面還沒有開業。
      中國房產信息集團克而瑞商業地產事業部副總監浦祖建指出,雅居樂廣場之所以難以吸引到投資者,是由于地段是其最大的硬傷。記者在項目附近也注意到,盡管雅居樂國際廣場鄰近南京路,大區位較好,但項目東臨西藏中路、南臨鳳陽路附近的老社區和小商鋪,檔次較低。
       首先是它處在南京東路第一排建筑的大墻陰影下面,視線被南京路步行街和北邊的北京路給淹沒了,游客走南京路不會走到新世界后面的雅居樂廣場去。在陰影下面曬不到陽光,自然就長不大。其次,雅居樂廣場靠近的鳳陽路是周邊商業項目的卸貨區,人不會到那里去。最后,這里的交通很不便捷,停車也不方便,造成人流不暢。 浦祖建分析稱。
      浦祖建建議,類似雅居樂國際廣場的商業項目,要想在競爭激烈的南京路商圈突圍,必須找到一個強有力的有影響的經營者,吸引到足夠多的主流品牌進駐,尋找與南京路各大商場不同的人流導入路徑。
     

    上海華商時代廣場陷 死城
    來源:中國房地產報 作者:曾倩文 上海報道

      近200戶業主,涉及10億元資金,但買下的商鋪卻遭遇空關3年的命運,這是上海閔行七寶板塊的華商時代廣場里所發生的 投資滑鐵盧 。
      2009年10月,一群滿懷憧憬的投資客將目光投向閔行七寶板塊的華商時代廣場,以為在周邊家樂福、巴黎春天等商業體的帶動下,迎來的將是高額的投資回報率。然而華商時代廣場自2010年交房以來,只有零零散散幾家商鋪開業,因生意冷清,無奈之下,租客只好關門。租客陸陸續續進駐,又陸陸續續搬離,3年來,一直沒有實現全面營業,這座昔日僅3天就被搶購一空的廣場被業主們戲稱作 死城 。
      華商時代廣場處于大虹橋CBD核心地區,它的主人是滬上知名的住宅開發商——大華集團,中環1號、大華錦繡華城、大華梧桐城邦等住宅項目在滬上人盡皆知,華商時代廣場是大華集團操盤的第一個城市綜合體項目。由于項目建成之初采取商鋪散售的形式,造成了目前項目有超過40%的產權在小業主手中,這恰恰是之后的時間里,項目招商遭遇各種困境的罪魁禍首。
       商業地產特別是大型商業地產區別于其他物業的特點,要求開發商具備較高的商業物業運營能力。大華集團除部分持有外,其他寫字樓和商鋪均出售以回籠資金,這對總建筑面積13萬平方米規模的商業而言,是開發商信心或資金能力不足的表現。 上海東江建筑設計事務所副總經理李曉指出。

      商鋪變 傷鋪
      
    2012年7月17日,華商時代廣場物業管理公司上海上實物業將項目多名業主告上法庭,原因是業主方超過6個月未交物業管理費,拖欠物業費高達200多萬元。
       大華集團是上海本土第二大開發商,這是它們第一個商業地產項目,當時它們說有決心也有實力把這個項目做好,但卻一直拖著不開業,業主們一方面不滿開發商的招租不力,另一方面不滿物業公司未按照《業主手冊》對整個商場進行管理,因此拒絕全額支付物業管理費。 作為業主代表,顧先生向記者講述了這場糾紛的緣由。顧先生在2009年的時候,跟隨一波投資房產的熱潮,相中了位于上海外郊環之間的這個名為華商時代廣場的商業項目,買下了地下一層的兩個商鋪單元,共計200平方米,當時該項目的單價在3萬~4萬元/平方米。
      事實上,華商時代廣場所在的地塊大華集團早在2003年時就已經拿下,但由于大虹橋開發等原因,5年后,該項目的首批辦公樓才正式開盤銷售并迅速售罄。商鋪部分在2009年開售,當時銷售了40%的商鋪房源。目前,華商時代廣場的辦公樓的入駐率在95%左右,商鋪則大多處于關閉狀態,并未依照約定時間開業。
      2010年5月,華商時代廣場商鋪招商和商場開業仍毫無動靜,顧先生等業主等來了開發商和招商公司 商鋪推遲開張 的通知。到了2011年,面對遙遙無期的開業通知,越來越多的小業主開始自救行動。一方面與開發商溝通,要求兌現當初的承諾,另一方面部分小業主也開始自救,以低于市場價掛牌。
      據記者了解,網上房地產統計數據顯示,2009年11月華商時代廣場成交了199套,當時成交均價都超過5萬元/平方米,其中最高成交單價達7.88萬元/平方米,成為當時上海成交單價最高的商鋪項目。然而,如今華商時代廣場的地上一層外圍的鋪位租金約是5元/天/平方米,后區大約是4元/天/平方米,地下層則是1.5元~2元/天/平方米。一街之隔的凱德嘉茂廣場目前一層的租金卻早已達到了12元/天/平方米。
       價格再低也沒有用,租出去還是沒有生意的?,F在我們想要拋售也沒有人肯接盤。 在顧先生看來,目前開發商手中持有的60%的物業也是很被動的,當初的售價較高,現在經營不善,剩下的自然很難順利銷售。

      商業散售硬傷
      
    如今,華商時代廣場業主們每周的必修課就是開會,開發商每周召開由招商公司、業主參與的招商通氣會,向業主通報招商業態規劃、招商進展,并定期通過短信平臺、華商論壇、每月快訊簡報的形式將項目最新的招商運營進展、物業服務、商場活動信息等有關內容發送給全體業主。
       產權分離的商業項目幾乎沒有成功的案例。 華商時代廣場項目經理鐘華坦言,由于華商時代廣場是一個綜合體項目,不但有商業,還有辦公樓和酒店,而目前在建的二期5萬平方米的酒店必須要全部持有,所以當初從資金的角度考慮,才選擇了將辦公樓和商鋪全部散賣的形式。而今這成了項目最大的癥結所在。 比如我們招商中心對外的二樓租金是2元~2.5元/天/平方米,但是有些小業主的心理價位卻是3.5元/天/平方米。結果是即使我們給小業主介紹了意向客戶,但還是談不攏,租不出去。 鐘華表示。
      對于華商時代廣場的前景,易城中國副總裁柳費國認為,開發商和小業主可以聯合將商場整體交由專業的第三方公司來招商經營。開發商早期由于持有成本過高,會散賣一些商場的商鋪,香港也有過此類情況,但是香港大多是通過業權委員會來解決,并以業權價值來決定投票權。
     

    南京國際廣場二十年 浮沉
    來源:中國房地產報 作者:見習記者 童潔 上海報道

      作為南京市最大的城市綜合體項目,南京國際廣場自1993年宣布立項至今,項目開發已經進入第20個年頭,但是其早期運營所留下的后疑癥卻始終令項目一厥不振,陷入 爛尾 困境。
      南京國際廣場占據著于南京玄武門核心地段,是南京首個定位高端的城市綜合體項目,集超五星級酒店、購物中心、甲級寫字樓和高檔住宅于一體,總建筑面積48萬平方米。1993年立項,1999年正式動工。
      在項目開發的這20年里,南京國際廣場幾度遭遇停工、易主、資金短缺等問題,建設、開發進度 一拖再拖 。
      今年年初,方興地產公告宣布,將以現金8.16億元人民幣,收購持有南京國際廣場的項目公司的主要股權,并將主導該項目第二期的發展。
      南京國際廣場是南京迄今為止最為命運多舛的大型綜合體項目。
      南京國際集團最初是由23家大型骨干企業、上市公司、銀行、金融機構等發起成立的,計劃投資40億元建造45萬平方米的南京國際廣場項目,股份公司主攻商業地產出租。
      但由于前期的拆遷問題遲遲沒有解決,該地塊一直拖到1999年才終于得以動工。而后,南京國際廣場又遭遇國家宏觀調控。
      2005年初,該項目獲得外銷許可證,一期住宅工程共22.8萬平方米建成,年底正式開盤推出豪宅御景華府和怡景公寓,其中御景華府5000美元/平方米的起售價格創造了當時南京樓市的 天價 。
      然而,因為定價過高以及項目本身不成熟導致項目銷售不理想,資金吃緊,僅半年之后,還處于建設中的國際廣場宣布停工并進行調整,該項目再一次陷入 爛尾 局面。
      直至一年后,南京國際集團出售公司的部分股權,2007年6月,摩根士丹利借此全面入股南京國際廣場項目。
       大摩進入后,項目公司注冊資本從3.7億元增至12.5億元,是南京注冊資本規模最大的房地產項目,大摩獲得控股權。除大摩外,該項目的投資方還包括最初的股東方貝森投資。 南京國際集團總裁閔衛國在接受記者采訪時曾表示。
      在此之后,針對項目的設計和運作方案,大摩進行了一系列的調整,但項目施工仍處半停工狀態。直至2009年,項目得到新的資金注入才恢復動工。
      據資料記錄,2010年2月,該項目中的購物中心和寫字樓陸續完工,并于2010年上半年正式投入運營,2010年下半年,酒店、豪宅和公寓正式投入使用。
       項目運作方案不完善,定價過高制約了項目的銷售。再加上本身就存在的融資問題,項目即使找來仲量聯行和南京最大的代理機構新景祥進行代理,也是回天乏術。 一位不愿具名的研究人士援引相關統計數據指出,從2010到現在,南京國際廣場項目住宅方面基本賣了50%,但如果從中扣掉假按揭就難以測算了。
      今年,方興地產接手南京國際廣場這個 燙手山芋 ,業界普遍認為,想要改善 南京最大爛尾樓 的運營狀況,絕非一朝一夕。
       這次收購是方興地產參與開發位于南京市中心地段優質商業綜合體項目的良機。收購貝森投資股權后,方興地產主導房地產項目第二期,有助于提高該項目整體價值,并將其打造成為南京市的新地標性建筑。 方興地產方面認為,這不僅意味著方興地產借此進入南京市場,同時也表示這個曾爛尾停工的南京地標項目將迎來新的機會。

    【圓桌】

    破解城市綜合體亂局
    來源:中國房地產報 作者:邱桂奇

      記者:各地的城市綜合體,已經到了 哪個城市不綜合 的地步。如果披露的計劃全部如期建成,可以很肯定地說,城市綜合體不僅有泡沫,而且有很大的泡沫。您如何看待這一現象?
      黃威林(Aedas(凱達)中國區董事、總經理):國內很多做住宅的開發商都紛紛轉型做綜合體項目,可能是因為市場的原因,或是國家政策的影響,開發商逐漸發覺住宅出售后,后期的盈利空間就沒有了。而做城市綜合體,將來產品升值后,盈利空間就更大。例如新鴻基和恒隆這類港資地產企業,它們的商業項目是不出售的,都選擇自持。有遠見的企業,即使出售,也會保留大約50%自持,便于后續的管理。但國內的情況是,很多開發商的商業項目大部分甚至全部出售,這對于規劃、設計和運營提出了很大的挑戰。
      陳恩良(波特曼集團大中華區董事、總經理):如果當地的經濟本身是靠房地產來發展,那肯定有危險。以上海為例,上海的經濟中房地產占據了重要的一部分,但不完全依賴房地產的發展,上海有包括金融、旅游、人口導入等因素。如果城市經濟嚴重依賴房地產,這樣的城市開發越多的綜合體就越會有問題。
      王松筠(美國富頓集團董事總裁):泡沫是相對而言,主要的問題是你設計的產品是不是適合當下的需求,中國改革開放到現在,城市概念才不到三十年。實際上,一個城市的成熟最少要300年的時間,所以中國還是有很大的欠缺。而且我覺得中國第二線、第三線城市有更多的機會,但是第二線、第三線城市應該要發展出自己的形式,而不要把上海的綜合體搬到三線城市去,那就沒有特性了,泡沫也因此而來。
      樂曉爭(世邦魏理仕中國區高級董事):衡量一個城市綜合體項目的體量是否過剩,主要看該城市經濟發展的成長性、固定人口數量和新增人口的趨勢帶動,以及城市人口的消費能力等因素。
      從目前的情況看,城市綜合體的泡沫是一定存在的,特別是在三四線城市?,F在一些具有領先意識的開發商已經發覺出現問題了,預計未來的5年中就要整改,為之前三五年在綜合體建設期中所犯的過失或者關注點的失誤去買單。于是,與其在未來三五年后做很多追加的調整、改建,不如現在就重新去組合綜合體里面硬件和軟件的契合度。記者:新建的城市綜合體由于體量較大,往往地塊位置都在城市的外圍,需要軌道交通、醫院、學校等市政、公建配套,才能吸引新人口的遷入。城市綜合體如何與城鎮化建設有機結合?
      陳恩良:首先,在開發城市綜合體的時候要充分考慮整個地區發展狀況,它不能是一個孤立的綜合體,交通、市政配套要提前規劃進去,否則很容易變成死城。同時,綜合體本身也是一個 小城市 的概念,類似于上海商城現在的規劃,基本上可以在這個區域里完成日常所需的服務。
      王松筠:我覺得前幾年的房地產都是以造房子為主,并沒有跟它的內容結合,尤其跟生活品質結合?,F在中國人的生活品質是越來越往前進化,如果房地產的發展能夠和你的生活品質相協調,我想前景還是很大的。特別是城鎮化概念的提出。以南京世界貿易中心為例,不是簡單的一個項目,而是一個社區。跟旁邊新鴻基的項目相配合,形成一個整體的社區概念。其中包括地下廣場、生活配套、周邊綠化等,形成了一個小城鎮的概念。
      樂曉爭:中國很多城鎮化的區域,特別是在三四線城市,有頭腦過熱的傾向,為什么呢?城鎮化是要有基礎的,當你這個城市或者相鄰的鄉鎮人口結構和工業、農業的比例達到一定的平衡,有了城市化需求的情況下,你才能夠城鎮化,當這個比例根本沒有達到平衡和需求的時候,你也去城鎮化的話,那么你就是在走一條死路。
      舉一個很簡單的例子,當這個鎮的人口如果只有二十多萬的時候,你要把它城市化,我想問,這個城鎮化的商業和辦公樓誰去使用?本身的人口數量造就了需求不足。再者,還要看公共交通設施和基礎建設與主要城市的連接性,如果有連接,可能還有機會做非城市中心化的策略,把城市中心的使用者由于使用成本高或者使用空間密集度過高而導入到你這個鎮所在的地方,讓它變為城,而不是鎮或者鄉。但是,如果這一類的連接基礎建設設施都沒有的話,與其說去造城,那還不如說在造夢,而這個夢是會破的。記者:城市綜合體的一個核心部分是商業運營,我們調查發現,很多開發商的商業運營并不盡如人意,同樣的一個區域,不同的開發商運營會產生不同的效果,對于一個項目的運營,您認為最核心的因素是什么?
      陳恩良:商業只是城市綜合體的一個部分,但商業運營的成功與否,直接影響城市綜合體能不能成功。我認為這中間最核心的因素在于能不能找到優秀的運營團隊。但國內很多綜合體項目屬于散售的,這樣就造成后續管理比較麻煩。實際上,我們有很強的開發運營經驗,包括項目的規劃、設計、運營等,在項目開發過程中,不僅要考慮項目位置的成熟程度,而且考慮項目與區域整體發展的匹配度。
      王松筠:我希望未來開發商不是以造房子為主,而是讓人的生活和工作品質進一步提高。
      在美國,15萬人口是做什么樣的綜合體,25萬人口是做什么的綜合體,100萬人口又是做什么樣的綜合體,都有成型的概念。中國還在發展的過程中,南京世界貿易中心所在的南京河西段,在2005年人口并不多,但經過一段時間的發展,我們還是成功了。
      黃威林:一個商場想要長久成功地運營,從長計議很重要。例如在交通方面,有時候我們跟一些開發商建議,要請一個交通顧問,但是開發商認為我們作為建筑師,這些應該都懂,可以幫他設計。但是,這些都需要經過專業的計算,建筑師不一定精通。交通規劃不好的話,影響的是項目本身,也影響城市的規劃。比如,車位數量的定奪,要充分考慮未來公共交通和私家車的發展趨勢。我們在做過的好幾個項目中也通過設計來鼓勵和促進人們更多地采用公共交通。記者:您認為一個成功的城市綜合體,應該從哪些層面上著手運營,從項目前期到后期,應該如何去把控?
      陳恩良:支撐城市綜合體的要素,包括所在城市(區域)的經濟水平、產業布局和居民的消費能力等,雖然這些因素都有成長性,項目建設也需要時間,但它們之間均有一定的配比度,開發商必須進行詳盡科學的事前調研,否則后患無窮。
      樂曉爭:現在的問題是開發商對什么叫綜合體和單體的理解偏差非常大,以前在沒有綜合體的時候,或者說我們沒有做那么大規模項目的時候,大家都是用單體的思路去做地產:做一個寫字樓5萬平方米,是中等體量,在一個區域可以做甲級寫字樓。但是,當這5萬方的甲級寫字樓是依附于一個30萬平方米或以上的綜合體之內,并且這30萬平方米中另外的25萬平方米是在現金流、在利潤產生當中占著更加主導地位的時候,這5萬平方米有可能就應該被定位成配套業態,那么這個配套的東西你就不能說我要做寫字樓、我要做甲級,因為如果整個25萬平方米的那部分是中檔定位,你就必須也是平衡匹配性地作為配套。
      開發商如果用單體的思路來操作綜合體:比如找一家公司做辦公樓定位、另一家做商業定位、再一家做酒店定位,結果就可能出現偏差,因為這三家公司定位的協調性沒有被放在一起考慮。等把三個產品放在一起的時候發現它的客戶資源、它的很多空間是不能夠被共享的,也就是說如果一個綜合體當中它的3~4撥最終使用者不是能夠互相被交叉、多次重復利用的話,那么你就是把商業的價值和綜合體的價值浪費掉了。
      王松筠:我覺得花最大的工夫是要了解產品,因為產品如果對的話,不管是資金運用。還是資金回收都會比較順利,所以需要很多的時間了解產品怎么樣來適合當地的市場,而且能夠在市場中受到歡迎。另外就是資金的運作、團隊的結合,不管是設計、工程還是營銷,都是比較重要的。記者:根據公開資料不完全統計,僅蘇州一地,規劃、建設中、已經完工的綜合體就達25個。而杭州號稱要打造大大小小的城市綜合體達到100個。上海則宣稱2011年至2013年,將新增50多個城市綜合體項目。龐大的城市綜合體,單項投資少則數億,多則數十億元。這些資金將如何籌集?特別是在國內房地產融資環境欠佳的背景下?
      樂曉爭:土地的招商引資是一個途徑。一般新的區域都會爭取引進外省區域的開發商,這些開發商可能在其他的一線或者主要二線城市經營成功,所以有一定的財務能力到三四線城市進行開發,當地可能是用相對比較優惠或者說很低的土地成本來吸引這類的開發商,所以這個資金并不是這些鄉鎮、政府本身的,而是靠招商去取得的。
      而發展商可以通過放慢、放緩開發周期進程來等待市場的成熟、等待機會的到來,在這個過程當中,懂得開發節奏掌控的企業相對風險會低。因為它的土地成本是非常低的,甚至是完全沒有。
      陳恩良:如果一個項目地理位置很好,設計、開發、管理也做得很好,那找資金是很容易的。目前中國有很多項目,特別是綜合體項目,這是因為很多開發商因為房地產政策調整從住宅轉向商業地產。不同于住宅開發售賣這一相對簡單的模式,綜合體的開發更為復雜,需要考慮租賃、管理等很多因素。
      我們在開發或者投資一個綜合體項目之前,會進行充分的市場研究,前后大概需要三個月的時間。這其中涉及項目的地理位置,政府的需求、地區的規劃、投資回報時間等。就綜合體項目來說,它是一個長期投資的項目,要求長期經營的思路和規劃。除了研究市場外,我們還會從自身的角度來考慮,根據波特曼的開發經驗、設計能力、以及品牌需求,考察項目是否真的適合我們公司的整體策略,以及后續該項目能不能產生聚變效應。
      王松筠:我們的合作伙伴是摩根資產管理,當然在很多工程方面還是跟銀行繼續合作,如果是好的項目,在中國這樣的市場環境下,不缺資金。記者:您認為什么樣的城市綜合體算是成功的城市綜合體,一個城市綜合體能否成功,地方政府以及開發商分別扮演什么樣的角色?
      陳恩良:地方政府與開發商需要緊密的合作。在中國投資開發一個綜合體項目一定需要跟政府打交道。需要了解政府是怎么想的,在整體城市綜合體的開發中需要在前期和政府不斷地溝通,這樣才能做好接下來的設計和規劃。
      換句話說,城市綜合體開發沒有百分之百順利的,要考慮政府、資金鏈、租賃、運營、投資回報周期等方方面面的因素。你要做好迎接各種困難的準備。
      樂曉爭:城鎮化本身是沒有錯的,政府官員和機構的本意都是好的,都想造一個成功的城,但是在這里面有一個尊重專業度的問題。那些造得比較成功的城,都是政府的決策機構和市場的結合度比較高,同時和開發商的配合度也比較好的成果,所以它的一系列項目成功概率就高。
      王松筠:這要看整個市場的成熟和整個都市計劃的成熟。在中國剛開始做,因為規劃部門承擔了很大的責任,它要負責城市的健康,開發商也并不了解市場的需求,所以在規劃方面可能就像你講的比較死板一點。中國正處在一個過渡時期,現在還沒有開發商有這么多的經驗和實力,政府不得不用一些條例來規定,但是有好的案子你去跟規劃局申請,稍微有一點糾正的話還是有可能實現。
      黃威林:設計規劃是否合理是影響項目運營的一個重要因素。一般設計方面成功的話,項目的運營都不會太差。這方面需要雙方多次的商榷和妥協,商業運營和設計要相融合。所以設計的時候,我們不希望是競標的模式。有些開發商習慣采取招標的方式,這種模式適用于公共建筑,其他類型的項目靈活性較大,如果是招標的模式,會限制設計的發揮。一個項目的完整設計是需要不斷的磨合和討論的。因為一個設計規劃需要各方面滿意,包括我們自身、管理公司、開發商和政府都滿意才行。國內一些發展不夠穩定的城市,在這方面會顯得比較混亂。這樣的話,我們就需要反復修改,只有各方面都認同了,設計才能算是成功。

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