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    房產稅試點首選中東部 廣州、杭州、南京是熱門

    中國房地產網2013-06-13

      開征兩年,滬渝房價分別上漲7.6%、4.5%,住建部政策研究中心原副主任王玨林認為,新的試點選擇標準應是 供求關系失衡,消費旺盛,上漲趨勢明顯 的城市。

      房產稅新增試點市,或首選中東部城市
      房產稅改革擴大試點已箭在弦上。5月24日,國務院明確提出,在2013年深化經濟體制改革工作中,擴大個人住房房產稅改革試點范圍是重點工作之一。
      眼下房產稅改革新試點的城市名單尚未確定,但很可能集中于一二線城市。市場上傳言四起。
      房產稅改革作為財稅體制改革的一項重要內容,其最終目的是推向全國。因此,與探討哪些城市入圍相比,更重要的是,新一輪試點會否突破上海、重慶的現有模式?

      開征兩年,滬渝新建住房價格上漲
      但高端住宅成交下降、價格趨穩
      2011年1月底,根據國務院部署,上海、重慶推出了房產稅試點改革。
      兩地采取了不同的試點模式:上海主要以 超出面積 [本市居民人均住房建筑面積超出60平米(含)]為標準,而重慶主要以 超出價格 (超出上兩年商品住房相關均價2倍及以上)為標準,進行征稅。兩地的主要征收范圍稍有區別:上海完全著力于增量市場;而重慶既包括增量市場,還包括存量市場。
      作為在中央部署下率先進行房產稅改革的試點城市,上海、重慶兩地的行為背后包含著鮮明的國家意圖,主要為調節收入分配,引導個人合理住房消費。
      住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,姑且不論改革效果,房產稅改革試點已經先易后難地推出來了,并且執行兩年多,這是樓市政策由行政管理走向經濟法制手段的重要一步,具有破冰的先行意義。
      不過,兩年多來,圍繞滬渝兩地房產稅改革試點的效果,眾說紛紜。尤其是房產稅試行之時正值房價突飛猛漲,因此房產稅被市場賦予了打壓房價的厚望。
      但根據國家統計局公布的數據進行統計,試行房產稅兩年多以來,重慶新建住房價格上漲了4.5%,上海新建住房價格上漲了7.6%,兩地房價仍處于上漲通道之中。
      另一方面,在調節收入分配方面,據上海市稅務部門相關數據計算,去年上海房產稅征收20多億元,但分析人士指出,其中以經營性用房為主,住房房產稅比例較??;截至2012年底,業內人士預計,重慶房產稅的征稅規模應在億元級。
      財政部財政科學研究所所長賈康表示,開征房產稅,房價并不會應聲而落,單靠一個稅制不可能改變中國城鎮化進程中不動產價格上揚的基本趨勢。但是房產稅的實施,會使上揚曲線的斜率降低。試點后,兩地的高端不動產,都明顯出現了成交量下降、價格趨穩,這就是很明顯的正面效應,是改革已體現的作用。
      對此,重慶市的有關專業人士向記者表示,一方面,重慶試點房產稅有效遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢。另一方面,一定程度上抑制了炒作心理,引導了合理消費。目前,高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點前的9.2%降為2.2%。
      上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示,整體看,上海、重慶房產稅降房價的效果不是很大,但房產稅作為持有環節征收的一個稅種,對樓市預期有較大影響,而且對樓市具有長期的作用。

      專家:新試點應不會照搬滬渝模式
      
    無論如何,滬渝兩地已經為我國稅制改革積累了一定的經驗,但很顯然,就試點所應取得的示范意義而言,目前尚不充分。
      賈康認為,我國執行房產稅是很有必要的,下一步應該繼續推進。首先,中國的直接稅(指直接向個人或企業開征的稅)比重偏低,間接稅(指對商品和服務開征的稅;納稅義務人常用提價等方法把稅收負擔轉嫁給消費者)比重很高,在全部稅收中占比近70%,這形成中國中低端消費大眾 稅負痛苦 的重要原因。其次,中國地方稅體系不成型,使地方財政出現基層困難、隱性負債、土地財政等問題。地方政府沒有成型的地方稅體系,沒有大宗穩定的主體稅源,導致其必然看重土地批租, 招拍掛 中力求把價位沖得很高。再次,收入分配、財產配置中差距拉大,會影響社會和諧安定。
      此次,國務院明確提出,今年擴大個人住房房產稅改革試點范圍。一位地產分析人士表示,國務院的表述是 擴大試點 ,也就是說,并非簡單推廣滬渝兩地的經驗,而是為未來的改革做準備、做探索。
      上述人士表示,假如滬渝兩地效果理想,那么,繼續按照這兩地的模式試下去有什么意義呢?已經無法為改革積累更多的經驗了。反過來看,假如兩地試點的效果不佳,那為何還要完全照搬這兩地的模式呢?既然作為試點,是為改革做準備,從某種程度上來說,應該是試錯機制,即試點內容必須有所突破。
      王玨林對此表示認同,他表示,就滬渝兩地試點改革取得的效果,目前各方面已經有較為清晰的認識,如果下一步試點中,完全照搬滬渝兩地的模式,不具有實際的試點價值。下一輪的試點改革方案,必須更加深入、更加細化,甚至開辟新的模式。
      賈康則具體指出,今后購房者的第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房,應該排除在房產稅之外。
      有專家建議,目前滬渝兩地房產稅的征稅面設計得太窄,應逐步適當擴大;稅率的制定要靈活,針對不同人群要制定差別比例稅率。另外,對存量或增量的第二套住房擬征一定的房產稅;對存量或增量的三套及以上住房課以重稅并實行累進稅。

      廣州、杭州、南京是熱門
      
    王玨林表示,作為一項影響較大的稅制改革,房產稅改革試點應先易后難、循序漸進,目前還不具備全國推廣的條件。
      首先,在全國大范圍推廣房產稅,需要全面掌握大量的基礎數據,如存量房數量、增量房數量等,這是房產稅在全國推廣的必備條件。
      其次,要實行房產稅,就要摸清每個人或每個家庭名下房產的數量,而全國房產信息聯網問題目前還沒有解決。實際上,如果房產稅在全國推行,僅僅在幾個大城市之間或者是40個大中城市間聯網,是不夠的。
      再次,目前我國缺乏統一的規范化管理模式。
      最后,房產稅在全國的推廣,需要一套全面、成熟、公平、合理且能長久實施的房產稅征收方案。但目前,我國還拿不出這樣一套方案。
      王玨林認為,在房產稅全國推廣有困難的情況下,擴大試點的方式切實可行。
      不過,盡管全國推廣有難度,但從局部來看,據記者了解,實際上目前從一二線城市到三四線城市,絕大多數已經一定程度上建成了專屬于一個城市的住房信息系統,其中不少一二線城市的住房信息系統已經較為成熟,這為在一個城市中執行房產稅提供了先決條件。
      近來,市場上消息不斷,杭州、南京、廣州等是否會進入房產稅改革試點之列引起了熱議。對此,王玨林表示,這些一二線城市確實是熱門。在他看來,第二輪改革試點的選擇標準應該是:供求關系失衡、消費旺盛、房價上漲趨勢明顯、以中東部城市為重點。(據中國經濟周刊)

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