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    城鎮化暗藏巨大金融風險

    中國房地產網2013-05-30

      城鎮化幾乎是將農村房地產重新再建一遍,這無疑對經濟有拉動作用,但投入其中的金融機構有可能因為城鎮化 賣地模式 而套牢。
      城鎮化不僅要建小區,還要新建道路、科教文衛等公共設施,無疑需要巨大資金。有報道稱中國城鎮化需40萬億投資,僅就目前各地已公布的數據而言,全國各省、市、區的固定資產投資總額已逾20萬億元,其中四川省為4.3萬億元、貴州省為1.7萬億元、廣西為1.5萬億元、江西省為6694億元、廣東省為7869億元、云南省為3770.55億元。
      我國城鎮化水平剛過50%,但還未城鎮化的多是經濟基礎本身就不好的地區,這些地區稅收本來就少,政府多是吃飯財政,維持日常開支后所剩無幾。建設一個新型社區動輒幾億元,顯然要靠其他途徑籌集資金,銀行等金融機構成為求助對象。
      今年2月份,中國農業銀行與湖北省政府簽署備忘錄,未來5年農業銀行將向湖北省城鎮化建設及相關產業提供不少于1000億元人民幣意向性信用額度。搜索各地新聞,普遍都有銀行為城鎮化提供融資的報道。而在政府鼓勵下,銀行也熱衷為城鎮化放貸。銀監會日前下發《中國銀監會關于加強2013年地方融資平臺貸款風險監管的指導意見》,明確支持城鎮化建設融資。不僅大銀行、股份制銀行普遍開展城鎮化融資服務,城市商業銀行也都投身其中。
      想了解城鎮化融資風險,還需要先了解我國城鎮化模式。
      城鎮化較為普遍的表現形式是將幾個村莊居民聚集在新型農村社區,從平房住進樓房,節省出來的宅基地實行返耕,或者建成工業用地。而節省出來的土地,為政府開展城鎮化提供了騰挪空間。由于有18億畝耕地紅線,地方政府需要土地發展,土地也為地方政府提供了大量財政收入。
      目前來看,城鎮化的開發主體有以下幾種:村民自建,開發商代建,鄉鎮政府統一建設,用地企業代建。不管什么模式,都是以賣地為核心。一些開發商以極低價格拿到土地,在滿足本村村民居住之外,剩余的樓房出售給其他村民收回資金并盈利。有些用地企業投入其中,則是為了謀取工廠用地。
      而更普遍的方式是,地方政府通過融資平臺為城鎮化銀行融資,提前為村民新建新型社區,待村民入住之后,將節省出來的用地指標,平移到城市周郊。經此平移,偏遠地區幾萬元一畝的土地變成了城郊百萬元的價格。而此前為城鎮化建設所投入的資金,則可以通過這種方式收回。
      這種平移魔術已有政策支撐,但是這種方式有個致命硬傷,即中間環節過多,需要和村民就搬遷補償進行談判。目前看來,如果當地靠近城市,或者有旅游等特殊資源,則土地價格較高,可以給予村民更多補償,則談判進展較為順利,如果是在普通鄉村,政府或開發商很難拿出讓村民滿意的補償標準吸引村民搬進新宅。
      不少地方政府為了推進城鎮化建設,采取邊建設邊和村民做工作的政策,有些新樓盤已建成,而老村莊卻因村民分歧遲遲難以拆除。這種情況就不是節省土地資源,而是浪費土地,同時賣地模式也就無法向下進行,銀行巨額融資就會套牢在融資平臺中。在巨大資金壓力下,如果政府想有所改變,暴力拆遷必然出現。(據證券時報)

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